Vous avez trouvé la maison idéale. Problème : votre appartement actuel ne se vend pas encore. Le prêt relais fait le pont entre les deux opérations. La banque avance une fraction de la valeur de votre bien en vente. Vous remboursez ce capital en une seule fois le jour de la cession. Simple en théorie. En pratique, le calcul du montant, le choix de la franchise et la gestion du délai de vente transforment cette avance en un exercice de précision qui ne pardonne pas l'approximation. En 2026, le taux moyen du prêt relais se situe entre 3,60 et 4,00 % (Observatoire Crédit Logement/CSA). Voilà comment fonctionne la mécanique, étape par étape.
La banque prête 70 % de la valeur estimée, pas du prix affiché
Le montant du prêt relais dépend d'un chiffre clé : la valeur expertisée du bien en vente. La banque ne retient pas le prix que vous espérez obtenir. Elle commande une estimation indépendante ou exige deux avis d'agences immobilières. Si vous estimez votre appartement à 350 000 € et que les agences le valorisent à 310 000 €, la banque se base sur 310 000 €. La surestimation du propriétaire provoque l'écart le plus fréquent entre le montant attendu et le montant accordé.
Pour bien comprendre les conditions du prêt relais et le calcul de la banque, il faut suivre la formule complète. La quotité standard atteint 70 % de l'estimation en 2026. Certaines banques montent à 80 % dans les villes dynamiques, mais uniquement sur des estimations prudentes.
Un exemple concret. Bien estimé à 300 000 €. Capital encore dû sur l'ancien prêt : 80 000 €.
- Avance relais (70 %) : 300 000 × 0,70 = 210 000 €
- La banque solde d'abord le capital dû : 210 000 − 80 000 = 130 000 €
- Montant net disponible pour le nouvel achat : 130 000 €
Ces 130 000 € constituent votre « apport » pour le nouveau bien. Si le projet coûte plus cher, un prêt amortissable classique complète le montage. On parle alors de prêt relais adossé, la configuration la plus courante en 2026.
Franchise partielle ou totale : deux formules, deux factures
Pendant la durée du relais (12 à 24 mois maximum), l'emprunteur ne rembourse pas le capital. Il paie uniquement les intérêts. Ou bien, il ne paie rien du tout. Le choix entre ces deux options change radicalement le coût final.
La franchise partielle impose le paiement mensuel des intérêts et de l'assurance. Sur une avance de 210 000 € à 3,80 %, la mensualité d'intérêts atteint environ 665 €. Le capital se rembourse en bloc le jour de la vente.
La franchise totale diffère tous les paiements (intérêts + capital) jusqu'à la vente. Aucune sortie de trésorerie pendant la durée du relais. Le confort immédiat a un prix : les intérêts non payés se capitalisent. La banque facture des intérêts sur les intérêts. Sur 18 mois de franchise totale, le surcoût par rapport à la franchise partielle atteint 1 500 à 3 000 € selon le montant emprunté.
Les risques concrets que le dossier commercial passe sous silence
Le prêt relais fonctionne parfaitement quand le bien se vend dans les temps. Les difficultés surgissent quand ce calendrier dérape.
Le bien ne se vend pas dans les 24 mois. La banque peut proposer une prolongation de 6 à 12 mois, mais à un taux majoré. En dernier recours, le relais se transforme en prêt amortissable classique, à des conditions nettement moins favorables. Certains emprunteurs bradent leur bien pour sortir du dispositif avant l'échéance.
Le prix de vente tombe sous l'estimation. Le montant du relais a été calculé sur une valeur de 300 000 €. Le bien part finalement à 265 000 €. L'écart (35 000 € dans cet exemple) ne disparaît pas. Il se transforme en dette à la charge de l'emprunteur. La banque a prêté sur la base de son estimation. La perte sur la vente ne la concerne pas.
Le taux d'endettement explose pendant la phase relais. Information précieuse : le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) prévoit que le prêt relais n'entre pas dans le calcul du taux d'endettement si sa durée ne dépasse pas 2 ans et si le bien figure en vente active (mandat signé ou compromis en cours). Sans cette exclusion, la plupart des montages dépasseraient le seuil de 35 %.
Le prêt relais fonctionne, à condition de le calibrer sans optimisme
Le prêt relais répond à une situation fréquente : deux transactions qui ne se synchronisent pas. Le mécanisme fonctionne quand l'estimation du bien correspond à la réalité du marché, quand la franchise choisie colle à la capacité de trésorerie du ménage et quand le délai de vente ne dépasse pas 18 mois. La meilleure protection ? Faire estimer son bien par un professionnel indépendant avant même de chercher un nouveau logement. Tout le montage en découle.
Questions fréquentes sur le prêt relais
Un prêt relais peut-il financer un achat dans le neuf ?
Oui, mais la configuration devient plus complexe. Le calendrier de livraison d'un programme neuf (18 à 24 mois après signature) coïncide avec la durée maximale du relais. La banque exige souvent un apport plus important et un prêt relais adossé à un crédit classique pour couvrir les appels de fonds successifs (VEFA).
La banque peut-elle refuser un prêt relais ?
Oui. La banque évalue la liquidité du bien (emplacement, état, prix au m²) et la capacité de remboursement en cas de non-vente. Un bien surévalué ou situé dans un marché lent provoque fréquemment un refus. Un mandat de vente actif ou un compromis signé améliore les chances d'obtention.