Depuis la fin du dispositif Pinel le 31 décembre 2024, les personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier doivent se tourner vers d'autres solutions pour optimiser leur fiscalité. Mais comment investir dans l'immobilier locatif en 2026 sans bénéficier de la réduction d'impôt ?
Deux alternatives méritent particulièrement d’être soulignées : le dispositif Jeanbrun, qui permet, sous certaines conditions, d'amortir fiscalement un logement destiné à la location nue, et le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), qui offre un cadre fiscal spécifique à la location meublée.
Fonctionnement, avantages fiscaux, conditions d'éligibilité : découvrez les particularités de ces deux dispositifs et les opportunités qu'ils offrent pour investir dans l'immobilier locatif en 2026.
Le dispositif Jeanbrun : investir dans le neuf ou l'ancien avec travaux
Entré en vigueur en février 2026, le dispositif Jeanbrun, également appelé statut fiscal du bailleur privé, constitue une nouvelle alternative au Pinel pour les investisseurs immobiliers.
Contrairement au Pinel, qui reposait sur une réduction d'impôt, le dispositif Jeanbrun permet de déduire chaque année une partie de la valeur du logement de ses revenus fonciers, grâce à un mécanisme d'amortissement fiscal. L'objectif est de réduire l'imposition des revenus locatifs tout en encourageant la mise sur le marché de logements destinés à la location longue durée.
Quels logements sont éligibles au dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif concerne les logements situés dans des immeubles collectifs, avec deux possibilités d'investissement :
- L'immobilier neuf : acquisition d'un appartement neuf ou en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA).
- L'immobilier ancien avec travaux : acquisition d'un logement faisant l'objet d'une réhabilitation importante, notamment lorsque les travaux d'amélioration représentent au moins 30 % du prix d'acquisition et respectent les exigences de performance énergétique.
Pour bénéficier de l'avantage fiscal, l'investisseur doit notamment s'engager à louer le logement nu, à titre de résidence principale, pendant au moins 9 ans. Des plafonds de loyers et de ressources des locataires doivent également être respectés.
Quels sont les avantages du dispositif Jeanbrun ?
Le principal intérêt du Jeanbrun réside dans son mécanisme d'amortissement. Selon le type de logement et le niveau de loyer pratiqué (intermédiaire, social ou très social), le taux annuel peut varier de 3 % à 5,5 % de la valeur amortissable du bien, dans les limites prévues par la réglementation.
Le LMNP : investir dans la location meublée
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) constitue une autre alternative au dispositif Pinel pour les investisseurs.
Contrairement au dispositif Jeanbrun, qui concerne la location nue, le LMNP permet d'investir dans un logement meublé, neuf ou ancien, destiné à être loué avec les équipements nécessaires à la vie quotidienne.
Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec deux régimes fiscaux possibles :
- Le régime micro-BIC : il permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives dans le cadre d'une location meublée classique, sous réserve de respecter les plafonds applicables.
- Le régime réel : il permet de déduire les charges liées à l'investissement et d'amortir comptablement le logement (hors terrain) ainsi que son mobilier, dans les limites prévues par la réglementation.
Quels logements sont concernés par le statut LMNP ?
Le LMNP offre plusieurs possibilités d'investissement :
- Les appartements meublés classiques : studios, T2 ou logements familiaux proposés à la location meublée.
- Les logements en résidences étudiantes : appartements meublés destinés aux étudiants, notamment dans des résidences avec services.
- Les résidences seniors : logements adaptés aux besoins des personnes âgées, pouvant être exploités dans le cadre d'un bail commercial.
Cette diversité permet d'envisager différentes stratégies d'investissement en fonction du budget disponible.
Quels sont les avantages du LMNP ?
Le statut LMNP présente plusieurs atouts pour les investisseurs immobiliers :
- Une fiscalité potentiellement avantageuse grâce à l'abattement du micro-BIC ou à la déduction des charges et des amortissements au régime réel.
- Un large choix de logements, dans le neuf comme dans l'ancien, en location classique ou en résidence avec services.
- Des perspectives de revenus locatifs intéressantes, notamment dans les secteurs où la demande de logements meublés est soutenue.
- Une gestion pouvant être déléguée, particulièrement dans certaines résidences de services exploitées par un gestionnaire.
Jeanbrun ou LMNP : quelle alternative au Pinel choisir ?
Le dispositif Jeanbrun et le statut LMNP constituent deux alternatives au Pinel pour investir dans l'immobilier locatif en 2026. S'ils permettent tous deux de bénéficier, sous certaines conditions, d'une fiscalité avantageuse, leur fonctionnement et leurs contraintes diffèrent.
Le choix dépend notamment du type de logement recherché, du mode de location envisagé, de la situation fiscale de l'investisseur et de ses objectifs patrimoniaux.
Voici un tableau comparatif pour vous aider à y voir plus clair :
| Critères | Dispositif Jeanbrun | Statut LMNP |
| Type de location | Location nue | Location meublée |
| Biens concernés | Logements collectifs neufs ou anciens avec travaux éligibles |
Logements neufs ou anciens y compris certaines résidences de services |
| Fiscalité des loyers | Revenus fonciers | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) |
| Avantage fiscal | Amortissement fiscal sous conditions | Abattement micro-BIC ou déduction des charges et amortissements au réel |
| Durée d'engagement | 9 ans minimum | Pas de durée minimale générale propre au statut LMNP |
| Plafonds de loyers | Oui, selon les conditions du dispositif | Pas de plafonds spécifiques au statut LMNP |
| Gestion locative | Location nue, en direct ou avec un gestionnaire | Location meublée, en direct ou avec un gestionnaire |
| Profil d'investissement | Projet locatif de long terme avec engagement réglementé |
Projet de location meublée avec davantage de souplesse réglementaire |
Où trouver un bien immobilier adapté à son investissement ?
Au-delà des avantages fiscaux, plusieurs critères méritent une attention particulière :
- L'emplacement du logement : privilégier les secteurs bénéficiant d'une demande locative soutenue, notamment à proximité des transports, des commerces et des bassins d'emploi ou d'études.
- Le prix d'acquisition : comparer les prix du marché et anticiper les frais annexes pour évaluer le coût global de l'investissement.
- Le potentiel locatif : étudier les loyers pratiqués, le taux de vacance et les caractéristiques des locataires recherchés.
- L'éligibilité au dispositif fiscal : vérifier que le logement et les conditions de location respectent les exigences du Jeanbrun ou du statut LMNP.
Pour orienter leur recherche, les investisseurs peuvent notamment consulter acheter-immobilier.fr, un site dédié à la recherche de biens immobiliers destinés à l'investissement locatif en Jeanbrun et LMNP.