Evaluez votre capacité d’emprunt pour votre achat immobilier

Vous avez pour projet d’acheter votre résidence principale ou investir dans un logement locatif. Vous vous demandez donc combien votre banque va t-elle vous prêter pour financer votre achat immobilier ? Tout dépend du taux d’intérêt mais surtout de votre capacité d’emprunt. A quoi correspond-elle ? Comment est-elle calculée ? Voici un dossier complet sur le sujet.

Mélanie Mossaly Pourquoimabanque
Par Mélanie MOSSALY Modifié le 12/01/23 à 16:54
Capacité d'Emprunt Immobilier
Comment calculer sa capacité d'emprunt pour acheter un bien immobilier ?

Capacité d'emprunt immobilier : définition

Au moment où vous souhaitez acheter un bien immobilier, la question du financement de ce bien est la première question qui vous vient à l'esprit, avant même de l'avoir trouvé : « Combien la banque va t-elle vous prêter ? Quel est le budget maximal accordé par votre banquier pour acquérir votre achat immobilier ? ».

Il est donc important de connaître sa capacité d'emprunt, c'est à dire le montant maximum que vous pouvez emprunter pour votre projet immobilier sur une période déterminée, avant de vous lancer dans la recherche de votre maison ou appartement.

Quels éléments sont pris en compte pour calculer votre capacité d'emprunt immobilier ?

Chaque banque a ses propres critères pour évaluer un dossier. Mais les calculs sont quasi-semblables d'une banque à l’autre pour évaluer votre taux d'endettement et votre reste à vivre.

Une fois ces opérations réalisées, vous saurez avec précision quelle somme vous pouvez emprunter pour votre projet immobilier. Il est donc primordial de comprendre le fonctionnement des banques pour toute demande de crédit maison ou appartement.

L'estimation de la capacité d'emprunt est le point d'ancrage pour toute demande de projet immobilier. Sans cette estimation, vous ne pouvez pas vous lancer dans la recherche d'un bien immobilier car vous ne connaissez pas votre budget. C'est pourquoi nous vous conseillons d'évaluer vous-même votre capacité d'emprunt immobilier pour savoir savoir si votre projet est réalisable ou non.

Votre taux d'endettement : premier critère pour déterminer votre capacité d'emprunt

En règle générale, les banques ne consentiront un prêt immobilier que si votre taux d'endettement ne dépasse pas 33%. Toutefois, si votre dossier possède de nombreux atouts, vous pourrez aller au-delà mais cela est assez rare. Un taux d'endettement à 33% signifie que vos charges doivent représenter au maximum 33% de vos ressources soit un tiers de vos revenus.

Pour évaluer votre taux d'endettement, votre banquier va d'abord prendre en compte vos revenus :

  • votre salaire mensuel et le nombre de mois,
  • vos autres revenus avant impôt,
  • les loyers que vous percevez,
  • la pension alimentaire que vous recevez.

Seront systématiquement exclus du calcul de votre taux d'endettement :

  • les primes exceptionnelles (non contractuelles),
  • les indemnités professionnelles (accident de travail, maladie professionnelle …),
  • les revenus sociaux (APL, allocations familiales etc.).

La banque prendra également en compte vos charges :

  • votre loyer,
  • le remboursement de vos prêts (résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif),
  • la mensualité de vos crédits (crédit auto, crédit travaux, crédit renouvelable etc.),
  • la pension alimentaire versée.

Comment calculer votre taux d'endettement ?

Taux d'endettement = (Charges / Revenus) × 100

Attention :
Si votre taux d'endettement dépasse 33%, vous devrez bien souvent revoir votre projet immobilier à la baisse.

Vous pouvez également apporter d’autres éléments pour augmenter vos capacités d’endettement comme par exemple un apport conséquent à votre projet immobilier, une donation d'un de vos parents, des revenus récurrents à venir comme une augmentation de salaire par exemple.

Déterminer votre reste à vivre pour définir votre capacité d'achat immobilier

C'est un des points essentiels qui va vous permettre de débloquer votre crédit immobilier : le reste à vivre. La banque va calculer la somme qu'il vous restera tous les mois pour payer les charges courantes, une fois le montant du crédit déduit de vos revenus et des autres charges fixes.

Si la banque considère qu'avec la mensualité de crédit immobilier, vous risquez de ne pas pouvoir subvenir aux besoins courants de votre foyer (alimentation, factures d'énergie, de téléphone...), elle ne vous accordera pas votre crédit.

Cette vérification évite de plonger les emprunteurs dans une situation de surendettement. L’objectif est de vous permettre de réaliser vos projets et non pas de vous mettre en difficulté financière.

En règle générale, le reste à vivre doit être compris :

  • entre 600 et 1.000 euros par mois pour un célibataire,
  • entre 750 et 1.000 euros pour un couple sans enfant,
  • entre 1.000 et 1.500 euros pour un couple avec deux enfants.

Ces chiffres ne sont qu'indicatifs, les banques ont chacune leurs propres règles en la matière. Toutefois, elles servent de repères pour connaître le minimum souhaité par ces organismes bancaires.

Comment calculer votre reste à vivre ?

Reste à vivre = (Revenus - Charges) / le nombre de personnes vivant dans le foyer

Si votre reste à vivre est inférieur à ce qui est préconisé, vous risquez de voir votre demande de prêt refusée même si vous assurez à la banque de pouvoir vivre avec moins. En effet, il n’est pas de la responsabilité de la banque de mettre en péril votre situation personnelle et financière.

La durée du crédit immobilier, dernier critère pour évaluer votre capacité d'emprunt

Votre capacité d'emprunt dépend aussi de la durée de votre crédit immobilier car plus vous empruntez sur une durée longue et plus la mensualité de votre emprunt immobilier diminue. En toute logique, votre capacité d'emprunt augmente.

À l'inverse, si vous choisissez un prêt immobilier à durée courte (15 ans ou 20 ans), l'échéance de votre crédit sera plus élevée et donc le budget dont vous pourrez disposer pour financer votre achat immobilier sera moins élevé.

Un conseil : Sauf cas exceptionnel, dans un prêt immobilier, privilégiez une durée d'emprunt longue (25 ans voire 30 ans si possible) pour augmenter la somme prêtée par la banque.

Comment calculer sa capacité d'emprunt pour votre achat immobilier ?

Calcul Capacite Emprunt Immobilier
Découvrez la marche à suivre pour calculer votre capacité d'emprunt pour votre achat immobilier

Pour estimer le montant que vous pouvez emprunter pour votre achat immobilier, la banque prendra en compte l'intégralité de vos revenus, mais aussi vos charges fixes (notamment si vous avez un autre crédit en cours, comme un crédit auto par exemple). De là, elle va calculer votre taux d'endettement et votre reste à vivre. Et c'est d'après ces deux critères qu'elle calculera votre capacité d'emprunt.

Comment calculer votre capacité d'emprunt immobilier ?

Capacité d'achat immobilier = (Revenus × 33%) × la durée du crédit immobilier (en nombre de mois)

Exemple :
Un couple, sans enfant, a des revenus mensuels de 2000€ et des charges fixes de 800€ (loyer et crédit auto). Leur taux d'endettement est de 40% (800€ / 2 000€ × 100), leur reste à vivre est de 600€ par personne (2 000€ - 800€ / 2 personnes) et leur capacité d'emprunt est estimé à 158 400€ sur 20 ans ((2000€ × 33%) × 240 mois (20ans) = 158 400€). La capacité d'emprunt immobilier de ce couple est estimé à 158 400€ maximum.

Il peut donc être intéressant d’effectuer des simulations aussi bien grâce à des outils en ligne qu’avec votre conseiller bancaire. Vous pourrez de cette façon préparer un dossier sur mesure, avec un montant acceptable et des justificatifs qui vont augmenter cette capacité d’emprunt.

En effet, la banque prendra ce chiffre en référence avant d’accepter une demande de crédit. Bien que le dossier soit important dans son intégralité, ce point peut conditionner l’obtention de la somme nécessaire pour concrétiser ses projets.

Comment augmenter sa capacité d'emprunt pour financer votre achat immobilier ?

Le rachat de crédits pour diminuer votre taux d'endettement

Si vous avez déjà des crédits en cours, vous pouvez les faire racheter par votre banque ou une banque concurrente. L'idée, c'est de les regrouper pour faire baisser le montant des remboursements en allongeant la durée de remboursement.

De cette façon, vos revenus disponibles augmentent et de façon mécanique votre capacité d’emprunt augmente également.

Les dispositifs d'aides de l'Etat pour baisser de coût de votre achat immobilier

Les banques sont sensibles au fait que les emprunteurs proposent de financer une partie de l’achat immobilier. Si vous êtes primo-accédant, vous avez peut-être droit au PTZ, un prêt à taux zéro accordé sous conditions. Vous pourrez aussi le combiner au prêt Action Logement si vous êtes salarié du privé.

Renseignez-vous aussi auprès de vos collectivités locales (mairie, métropole, département, région), certaines offrent des aides ou des prêts à taux réduits selon la localisation de votre achat immobilier.

Lissez vos crédits immobiliers pour baisser le coût total du prêt et renforcer votre capacité d'emprunt

Vous pouvez aussi prendre deux crédits immobiliers au lieu d'un seul : un sur 15 ans et l'autre sur 20 ans par exemple. Vous bénéficierez ainsi d'un taux d'intérêt plus bas sur le plus court des deux prêts immobiliers.

Mathématiquement, vous diminuez ainsi le coût total de votre opération immobilière et donc le montant de vos mensualités. Ainsi, vous augmentez votre reste à vivre et donc par déduction, vous haussez votre capacité d'emprunt.

Développez votre patrimoine immobilier

Enfin, sachez que développer votre patrimoine immobilier vous permet de dépasser l’endettement de 33%. Lorsque des revenus réguliers sont attendus, la banque pourra revoir ce pourcentage à la hausse. Il est possible pour ceux qui disposent de plusieurs logements de dépasser les 35 % et même les 40 %. Vous devrez simplement faire la somme des loyers perçus qui seront considérés comme des revenus supplémentaires.

Mettre un apport dans votre projet immobilier

Apporter une somme d'argent conséquente lorsque vous êtes en quête d'une nouvelle acquisition immobilière est un élément en votre faveur dans le calcul de votre capacité d'emprunt car plus l'apport est important et plus le montant total de votre opération immobilière le sera également.

De plus, un apport personnel est toujours un signal positif lancé à votre banque. Cela signifie qu'au fur et à mesure des années, vous avez réussi à épargner sur une assurance vie (ou mettre de côté sur un livret d'épargne) malgré vos charges (loyer, crédits en cours etc.). Votre banquier est donc rassuré çà l'idée de vous prêter de l'argent pour réaliser votre projet.

Simuler votre capacité d'emprunt pour mieux comprendre

Pour vous aider à mieux comprendre les calculs permettant d'obtenir votre capacité d'emprunt pour une future acquisition immobilière, voici une simulation d'une famille de 6 personnes (2 adultes et 4 enfants)

CHARGES ET REVENUSTAUX D'ENDETTEMENTRESTE A VIVREDUREE DU CREDIT IMMOBILIERCAPACITE D'EMPRUNT
  1. Loyer : 950€
  2. Crédit auto : 230€
  3. Crédit travaux : 100€
  4. Pension alimentaire versée : 150€

= 1430€

******************

  1. Salaire Monsieur : 3 500€
  2. Salaire Madame : 2 500€
  3. Pension alimentaire reçue : 100€

6 100€

23,44%

(1 430€ / 6100€) × 100

778,33€

6 100€ - 1 430€ / 6 personnes (2 adultes et 4 enfants)

Mensualité maximale : 2 013€

(6100€ × 33%)

15 ans362 340€

2 013€ × 180 mois

20 ans483 120€

2 013€ × 240 mois

25 ans603 900€

2 013€ × 300 mois

30 ans724 680€

2 013€ × 360 mois

Mélanie Mossaly Pourquoimabanque
Mélanie MOSSALY

Passionnée par les chiffres et principalement la bourse, l'investissement immobilier et les placements dans sa globalité, découvrez au travers de mes contenus, les réponses aux questions que vous vous posez sur vos finances.

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