Ce n’est pas une surprise : Le taux d’intérêt des crédits immobiliers sont particulièrement bas ces dernières années. Les banques proposent des emprunts à taux fixe très attractifs et ceci profite aux futurs acquéreurs.
Cependant pour ceux qui ont emprunté il y a encore 5 ans, renégocier le taux de son crédit immobilier peut être une affaire très juteuse.
Seulement, vous devez persuader votre banquier de réviser les conditions actuels de votre crédit immobilier. Ainsi, voici point par point ce qu’est la renégociation d’un prêt immobilier.
Comment renégocier le taux de son prêt immobilier ?
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Modifié le 21/02/23 à 10:15
Quelles sont les conditions pour renégocier son crédit immobilier ?
La baisse des taux immobiliers rend particulièrement attractive la renégociation de son prêt immobilier. Cependant, certaines conditions doivent être réunis pour que l'opération soit optimale.
Ci-dessous, nous vous détaillons les conditions favorables à la renégociation de votre emprunt immobilier :
Une situation professionnelle stable
Lors de votre premier rendez vous « renégociation prêt maison » avec votre banquier, mettez en avant votre situation professionnelle, votre contrat de travail à durée indéterminée et le montant de vos revenus. Ainsi, vous le rassurez et vous lui prouvez votre crédibilité à demander un avenant sur votre taux immobilier.
Plus votre situation professionnelle est favorable et plus votre banquier est enclin à renégocier les conditions d'obtention de votre prêt immobilier ce qui est une très bonne nouvelle pour vous. Apportez lui tous les justificatifs prouvant que professionnellement, vous avez évolué positivement (dernier bulletin de salaire, avenant à votre contrat de travail etc.)
Un point d'écart entre votre taux immobilier actuel et le taux renégocié
Pour que la renégociation de votre crédit maison soit optimale, il doit y avoir un point d'écart entre le taux actuel de votre emprunt immobilier et le nouveau taux immobilier proposé par votre banque. sans cet écart de point, il n'y a pas grand intérêt à renégocier les termes de votre contrat.
Si votre crédit immobilier a aujourd'hui un taux à 3,5% et que vous souhaitez le renégocier. La proposition de votre banquier doit être à 2,5% minimum pour que ce soit rentable.
Pourquoi ? Car lors d'un renégociation de prêt immobilier, vous devez payer à la banque les frais d'IRA (Indemnisations de Remboursement Anticipé) et les frais de dossier.
Renégocier son crédit immobilier le premier tiers de la durée globale de l'emprunt
Consultez votre tableau d'amortissement et demandez vous à quelle date avec vous souscrit votre prêt immobilier ?
Si vous vous situez dans la période correspondant au premier tiers de votre emprunt ou la première moitié de la durée globale du crédit, alors, faire renégocier le taux de son prêt est judicieux. C'est à ce moment là que, dans une échéance de prêt, la part des intérêts est supérieur à la part du capital emprunté.
Vous avez signé votre offre de prêt immobilier en 2022 sur une durée de 20 ans. Nous vous conseillons de faire renégocier le taux de votre emprunt immobilier les 7 premières années soit jusqu'en 2029.
Le capital restant du doit être au minimum à 75 000 €
L'écart d'un point entre l'ancien et le nouveau taux ainsi que la période de renégociation ne sont pas les seuls critères à prendre en compte. En effet le montant restant à la banque doit être au moins égal à 75 000 €.
Lorsque vous empruntez pour l'achat de votre maison, vous payez, pendant la première moitié du crédit, beaucoup d’intérêts et peu de capital et inversement pour la seconde période.
Avec un capital restant dû supérieur à 75 000 €, cela signifie que la grande majorité des intérêts n'ont pas encore été prélevés par la banque et c'est justement à ce moment là que vous pouvez tenter une révision de votre emprunt immobilier.
Combien de fois pouvez vous renégocier votre crédit immobilier ?
La loi (ou la banque) vous oblige t-elle à ne renégocier qu'une seule fois votre crédit immobilier ? Pouvez vous le faire autant de fois que vous le souhaitez ?
Rassurez vous, vous pouvez demander à votre banquier de réviser les conditions actuels de votre emprunt immobilier autant de fois que vous le désirez.
Cependant, votre banque n'est pas tenu d'accéder à votre demande et elle peut refuser de négocier le taux de votre crédit immobilier sans avoir à se justifier.
Quand renégocier son crédit immobilier ?
Vous vous posez alors la question : Quel est le bon moment pour réviser le taux de votre emprunt immobilier ?
Il n'y a pas de période propice à la renégociation. Vous pouvez le faire à n'importe quelle moment dans l'année. Seulement, deux des trois critères cités ci-dessous doivent apparaître :
- Un point de différence entre l'ancien et le nouveau taux de crédit immobilier
- Un capital restant dû élevé
- Vous vous situez dans la première période de votre crédit maison
Profitez d'une période où les taux immobiliers sont bas pour demander à renégocier les termes de votre crédit immobilier.
Quelles différences entre renégociation de son crédit immobilier et rachat de crédit ?
Vu la baisse des taux immobiliers ces dernières années, demander à revoir les conditions de son prêt immobilier et peut être diminuer son taux est devenu très courant aujourd'hui. Vous avez le choix entre :
- Vous adresser à la l'établissement qui vous a octroyé votre crédit immobilier
- Prendre contact avec des établissements bancaires concurrents pour qu'ils vous proposent une meilleure offre que celle actuelle.
La renégociation d'un crédit immobilier intervient lorsque votre banque actuelle vous propose de baisser le taux de votre emprunt immobilier. Vous renégociez votre crédit maison sans changer de banque.
Tandis que pour un rachat de prêt immobilier, vous vous adressez à un établissement bancaire concurrent à votre banque et vous lui demandez de racheter le capital restant dû de votre emprunt maison à un taux inférieur à ce que vous fait votre banque aujourd'hui.
Quelles sont les frais prélevés par la banque en renégociant votre crédit immobilier ?
Les indemnités de remboursement anticipés
Appelés « pénalités de remboursement anticipés » ou « IRA », les indemnités de remboursement anticipés sont facturés par la banque 3% du capital restant dû plafonnés à 6 mois d’intérêt. L'établissement bancaire prélève 3% de la somme qu'il vous reste à payer sur votre emprunt immobilier mais ce montant ne dépassera pas 6 mois d’intérêt.
Lorsque vous demandez la renégociation de votre prêt immobilier à votre banque, les pénalités de remboursement anticipés ne sont généralement pas facturés puisque votre dossier immobilier est révisé dans les services internes à la banque et vous continuez toujours à être client.
Cependant, certaines clauses dérogatoires permettent de ne pas être facturé des IRA même en rachetant votre emprunt à la concurrence :
- Mutation professionnelle
- Décès de l'emprunteur
- Licenciement
- clause négocié en amont : « absence d'IRA en cas de rachat de prêt à la concurrence »
Les frais de dossier
Appelés selon certaines banques « frais d'avenant », les frais de dossier correspondent au coût prélevé par l'établissement bancaire pour avoir accepté de diminuer votre taux d'emprunt. Ce tarif est variable d'une banque à l'autre et se négocie.
L'assurance emprunteur
Depuis février 2018, la loi Bourquin permet de changer d’assurance de prêt tous les ans à la date anniversaire du contrat, en respectant un préavis de 2 mois.
En renégociant votre prêt maison, il est judicieux de changer d'assurance de prêt et de revoir les garanties et les conditions d'indemnisation.
La garantie
En renégociant votre emprunt, vous devez aussi penser au nouveau montant de la garantie renégociée qui sera prélevée sur votre compte bancaire ou inclue dans votre nouvelle échéance de prêt. La garantie fait partie des frais supplémentaires à payer lorsque vous renégociez un crédit maison.
Quelles avantages à renégocier son crédit immobilier ?
En demandant à votre banque de revoir votre taux d'emprunt immobilier et de vous proposer un taux plus attractif, vous gagnez de l'argent et vous économisez sur les intérêts que vous auriez dû payer.
Une fois que la renégociation est terminée, n'imaginez pas que votre banquier va vous adresser un chèque (ou effectuer un virement sur votre compte) correspondant à la somme économisée. Non, vous recevrez un nouveau tableau d'amortissement récapitulant les conditions de votre crédit renégocié.
Ainsi, lorsque votre banque accepte votre demande de renégocier le taux de votre prêt immobilier, vous avez le choix entre :
Diminuer la durée de votre emprunt immobilier
Dans ce cas, le montant de votre mensualité de crédit reste inchangé mais vu que le taux immobilier a baissé, c'est la durée du prêt qui est modifié. Vous gagnez donc plusieurs années de remboursement de crédit.
Au lieu que le crédit de votre maison se termine en 2040, il se terminera en 2032.
Baisser la mensualité de votre crédit immobilier
Deuxième possibilité en diminuant le taux de votre emprunt immobilier : Votre échéance d'emprunt diminue ! Vous conservez la même durée d'emprunt mais vous bénéficiez d'une baisse de la mensualité. Vous gagnez donc en pouvoir d'achat ou en capacité d'épargne.
Renégocier son crédit immobilier sans changer de banque : Est-ce possible ?
Oui, il est possible de demander la révision de son emprunt immobilier sans pour autant vous adresser à la concurrence et changer de banque.
Il vous suffit de prendre rendez vous avec votre conseiller bancaire et lui en faire la demande directement. Au préalable, nous vous conseillons de soigner votre profil emprunteur en réunissant vos pièces justificatives et en apportant des contreparties (ouverture d'un contrat d'assurance, transfert d'épargne etc.)
Votre banque a t-elle le droit de refuser la renégociation de votre crédit immobilier ?
Un établissement bancaire n'a aucune obligation vis à vis de votre demande de renégociation de crédit immobilier. Votre banque peut refuser de réviser les conditions de votre contrat de prêt si elle estime qu'il n'est pas rentable pour elle de vous accorder une baisse de votre taux de crédit.
Quels documents apporter lors de la renégociation du crédit immobilier ?
Vous avez décroché un rendez vous avec votre conseiller bancaire pour renégocier le taux de votre prêt immobilier. Quelles sont les pièces justificatives à apporter ?
- Vos 3 derniers relevés de compte (si vous êtes titulaire d'un compte dans une autre banque).
- Le tableau d’amortissement de votre crédit immobilier.
- Votre offre de prêt.
- Vos 3 derniers bulletins de salaire.
- Votre dernier avis d'imposition.
Nos conseils pour bien renégocier votre crédit immobilier
Voici quelques conseils qui vous permettront d'optimiser la renégociation de votre prêt immobilier :
- Faîtes appel à un courtier pour négocier à votre place les nouvelles conditions de votre emprunt immobilier
- Faîtes jouer la concurrence et prenez rendez vous auprès des différents établissements bancaires concurrents au vôtre.
- Soignez votre dossier emprunteur et apportez, dès le premier rendez vous, toutes les pièces justificatives à votre demande.
- Conservez votre bien immobilier au minimum 2 ans après la renégociation.
- Acceptez les contreparties proposées par votre nouvelle banque. Une renégociation d'emprunt doit être gagnant-gagnant : gagnant pour vous-même et gagnant pour la banque.
- Gardez la même mensualité d'emprunt et diminuez la durée : Vos économies sur les intérêts à payer seront plus conséquente.