10 conseils avant d’acheter un bien immobilier à deux !

Un achat immobilier en commun se prépare

La flambée des prix en zones tendues incite de nombreuses personnes à opter pour un achat immobilier en commun. Mais, l’économie d’échelle potentielle ne doit pas occulter les précautions indispensables à prendre avant de concrétiser l’opération. N’économisez donc pas les conseils avisés d’un professionnel pour vous y aider.

1 — Choisir le statut juridique qui encadrera l’achat, la transmission et la vente du bien

Effectuer un achat immobilier en famille ou entre amis oblige à choisir entre différents statuts juridiques pour encadrer la transmission et la vente future du bien.

C’est donc le premier point à éluder. Prendre conseil auprès d’un professionnel favorisera un choix éclairé entre les trois formes juridiques possibles : l’indivision, la création d’une SCI ou le pacte tontinier.

Avantages et inconvénients de l’indivision

En optant pour l’indivision, chaque propriétaire « indivis » détient une part du bien à hauteur de son investissement.

De fait, ils sont financièrement solidaires et doivent assumer collectivement la charge et l’entretien du bien.

Lors de la revente, chacun récupère la part investie à l’occasion de l’achat immobilier.

Mais, si tout se passe mal, comme le principe de l’indivision est limité dans le temps par le législateur, un co-indivisaire peut décider de vendre, peu importe que les autres soient d’accord ou non.

Avantages et inconvénients d’une SCI

La création d’une Société Civile Immobilière est particulièrement adaptée aux familles car elle prépare au mieux la transmission du ou des biens immobiliers acquis par la SCI.

Chacun de ses membres est associé et détient le nombre de parts à hauteur de son apport.

Cela implique donc de formaliser l’ensemble des actes par un professionnel du droit et d’assumer une certaine gestion qui peut avoir un coût.

Par ailleurs, une SCI ne peut bénéficier de certaines formules de prêt, comme le PTZ, dans le cadre de l’achat immobilier.

Avantages et inconvénients du pacte tontinier

Ce pacte est une clause insérée dans l’acte d’achat immobilier.

Elle stipule que le bien ira au dernier des vivants, considéré alors comme le seul acquéreur du bien depuis le jour de l’acquisition : cela évite l’indivision.

Mais, cette formule n’apporte aucun avantage fiscal et est soumise aux droits de mutation à titre onéreux sur la valeur totale du bien.

2 — Demander conseil auprès de professionnels

Vous l’avez compris, ces trois formules offrent des avantages et des contraintes différentes.

Seuls vos besoins et votre situation familiale doivent guider votre choix pour l’une ou l’autre formule.

Il est donc vivement recommandé de consulter un professionnel avant de poursuivre sa démarche d’achat immobilier en commun.

N’hésitez pas à noter toutes vos questions avant de le rencontrer.

Préparez un dossier fourni qui vous permettra de poser ensemble le pour et le contre afin de co-construire la réponse idéale à votre besoin en mètres carrés supplémentaires, sans rien sacrifier à votre liberté.

Évaluez également vos capacités financières, projetez-vous dans l’avenir, faites des tableaux intégrant les avantages et les inconvénients qui vous sont propres dans cet achat immobilier commun.

Choisir son bien immobilier

Comme pour toute chose, un achat immobilier vous endettera sur 15, 20 ou 25 ans, exige de la méthode.

Et, vous avez de la chance, vous êtes plusieurs dans cet achat commun. C’est autant de possibilités pour répartir au mieux les tâches.

Par ailleurs, n’hésitez pas aussi à recouper ces avis et conseils avec une petite enquête de terrain, à consulter les études réalisées par les notaires ou fédérations spécialisées de votre région.

3 — Définir les critères du bien que vous recherchez

Procéder à un achat immobilier seul ou en couple est déjà compliqué.

Alors que dire lorsque l’on achète en commun et surtout pour la première fois ?

Listez tout ce que vous souhaitez et ne voulez pas : quartier, nombre de pièces, dépendances ou non, confort, travaux ou non, transports, proximité d’un centre et des écoles...

N’éludez rien pour obtenir un descriptif précis du bien immobilier que vous vous apprêtez à acquérir en commun.

4 — Des pré-visites à une ou deux personnes

Répartissez-vous les tâches pour cet achat immobilier. Il est préférable, par exemple, que la ou les deux personnes du groupe ayant le plus de temps réalisent les pré-visites.

Elle saura immédiatement si le bien visité correspond ou non à la recherche, en fonction du typage du bien réalisé en commun. N’allez pas trop vite. Soyez patients.

Même si les biens en vente sur le marché ne peuvent pas forcément correspondre à tous vos critères, il y en a forcément un qui réunira ceux sur lesquels il vous est impensable de faire l’impasse.

Les pré-visites réalisées, certains biens ont retenu plus l’attention que d’autres. Organisez des visites en commun.

5 — Des visites ciblées et avisées

Là encore, être en groupe est particulièrement appréciable. Cela diminue les chances de passer à côté d’un point négatif et rédhibitoire.

Gardez l’œil sur tout avant de conclure cet achat immobilier.

Inspectez le quartier

Prenez des photos du quartier. Regardez tout ce qui vous est utile et important au quotidien, comme la présence d’une supérette, d’une poste…

N’hésitez pas à prendre des notes : présence d’écoles, d’un collège, d’un lycée, du métro, d’arrêts de bus, d’un RER, d’un gymnase ou d’un stade, d’un centre culturel, etc. ; proximité du centre, de la place du marché…

N’oubliez jamais que vous achetez pour rester quelque temps et que la proximité au quotidien n’a pas de prix.

Soyez vigilants aux défauts cachés

Lors de la visite du bien en lui-même, ne vous contentez pas d’admirer ou non la déco.

Vérifiez l’état des sols et des plafonds, dans le logement principal, le garage, les caves et les dépendances s’il y en a. Vérifiez les installations électriques.

À défaut d’être spécialistes, sachez que la norme NF C 15-100 en est actuellement la norme de référence.

Vérifiez aussi l’état de la plomberie, de la chaudière, des sanitaires, de la toiture.

N’hésitez pas à demander les diagnostics obligatoires, les factures d’entretien et de réparation, comme pour une voiture.

N’oubliez pas également de consulter les procès-verbaux d’assemblée générale afin de vérifier si des travaux dans la copropriété ont été votés ou évoqués récemment.

6 — Des devis pour chiffrer les travaux à engager

Si vous optez pour un bien ancien, faites une contre-visite avec un expert pour chiffrer le montant des travaux à réaliser, notamment pour le mettre aux normes.

Cette précaution avant l’achat immobilier donnera une idée assez précise du montant à engager pour la remise en état du bien.

Là encore, prenez l’avis d’un expert pour ne pas avoir de mauvaises surprises.

La vente et l’après-vente

Vous êtes parvenus à trouver le bien de vos rêves. Tout n’est pas encore tout à fait fini. Un certain nombre de démarches vous attendent encore pour finaliser la vente.

7 — L’offre d’achat

Réfléchissez à deux fois avant de signer votre offre d’achat immobilier. Informez-vous quant aux limites séparatives du bien ainsi que sur les lots annexes (caves, parking…).

Quand vous êtes décidés, faites une offre d’achat au juste prix si vous souhaitez obtenir la maison ou l’appartement que vous avez tant recherché.

Et, n’oubliez pas d’y indiquer les conditions suspensives, notamment l’obtention du prêt bancaire, pour vous vous couvrir.

8 — Le compromis de vente

Sachant qu’un compromis de vente engage vendeurs et acheteurs, ne prenez pas le notaire du vendeur qui, en général, ne se préoccupera pas forcément de vos intérêts.

Deux notaires en présence sont donc préférables. Rassurez-vous cela ne doit pas revenir plus cher : les deux notaires étant sensés se partager les honoraires.

9 — La clause de conciliation

Certains compromis de vente disposent d’une clause de conciliation afin d’éviter les procès en cas de conflit entre vendeur et acheteur.

Elle impose une tentative de conciliation en cas de contentieux. Si vous le souhaitez, demandez à l’inclure.

10 — Les délais contractuels

Souvent, le compromis de vente impose un certain nombre de délais à respecter par l’acquéreur dans le cadre du processus de vente.

Cela permet, notamment, d’effectuer la demande d’emprunt, de déposer le dossier de permis de construire en cas de travaux, etc. Respectez-les.

Dans le cas contraire, la vente peut être annulée, le dépôt de garantie perdu et une condamnation prononcée à votre encontre. Soyez vigilants.

Pour conclure, l’achat immobilier en commun impose une vigilance accrue et des dispositions précises.

Cependant, le bonheur d’être ensemble dans un espace confortable efface bien des tracas, à condition de très bien s’entendre…