Le prêt immobilier pour l’achat d’un logement

En Bref

1. Un prêt immobilier vous permet de contracter un crédit sur dossier auprès d’un établissement bancaire afin de financer l’achat ou la construction de votre logement ainsi que la réparation du bien acquis.
2. Les modalités d’obtention mais aussi de remboursement ou encore d’assurance d’un prêt immobilier sont encadrées par une stricte réglementation.
3. Depuis le 1er janvier 2022, la durée des prêts immobiliers est limitée à 25 ans maximum en France et un taux d’endettement maximum de 35% (assurance(s) incluse(s)) doit être respecté. Les établissements de crédits peuvent toutefois s'affranchir de ces conditions maximum pour 20 % des crédits octroyés.
4. Les montants disponibles dans le cadre d’un prêt hypothécaire ne sont pas plafonnés. Le montant maximum empruntable dépend toutefois notamment de votre capacité d’emprunt.

Qu’est-ce qu’un prêt immobilier ?

Selon le Code de la consommation français, un crédit immobilier peut vous permettre de financer :

1. L’achat d’un bien immobilier (maison, appartement, terrain) à usage d’habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel.
2. Les travaux d’entretien, de réparation et d'amélioration du bien immobilier acquis.
3. Les travaux de construction d’un logement (notamment lors de l’acquisition d’un terrain).

Afin de pouvoir contracter un crédit hypothécaire, une garantie doit obligatoirement être donnée à l’organisme prêteur afin de le couvrir en cas de défaut de paiement. Le plus souvent, cette garantie prend la forme :

• d’une hypothèque qui porte sur le bien immobilier pour lequel le prêt a été octroyé ou sur un autre bien en possession de l’emprunteur et que le prêteur pourra saisir et vendre en justice en cas de défaut de remboursement,
• d’une caution que l’emprunteur souscrit auprès d’un établissement financier qui s’engage à prendre en charge le remboursement du prêt en cas de défaillance.
• d’un privilège de prêteur de deniers (PPD) qui permet au prêteur d'être indemnisé en préférence en cas de saisie du bien immobilier.

Comment calculer votre capacité d'emprunt ?

Votre capacité d'emprunt constitue le montant maximum du prêt immobilier qu’un organisme prêteur sera prêt à vous octroyer.
Elle est calculée selon différents facteurs :

1. La somme de l’ensemble de vos revenus mensuels fixes (salaires, revenus complémentaires, rentes…)
   Attention ! Lors de l’analyse de votre solvabilité, tous les revenus mensuels peuvent ne pas être appréciés de la même manière.
2. La somme de l’ensemble de vos charges mensuelles (crédits, loyers, factures de gaz ou d'électricité,...)
3. Votre apport personnel

Afin d'éviter toute situation de surendettement, en plus d'établir une durée maximale de 25 ans, le Haut conseil de stabilité financière a également révisé le taux d’endettement maximum autorisé pour les particuliers qui contractent un prêt immobilier. Il est ainsi passé de 33% à 35% en date du 1er janvier 2022.

Vous pouvez dès lors calculer votre capacité d’emprunt en appliquant la formule suivante :

(Vos revenus mensuels - vos charges mensuelles) x 35% = Votre capacité d’emprunt

Le calcul de votre capacité d’emprunt permet à la banque d’analyser la solvabilité de votre dossier de demande de prêt immobilier. En effet, cette opération lui permet d'établir la somme que vous êtes en mesure de dédier au remboursement mensuel de votre crédit ainsi que le montant de votre reste à vivre.

Le reste à vivre compte également parmi les critères essentiels analysés lors de l'étude de votre dossier. Il s’agit du montant mensuel qui vous reste pour vivre suite au paiement de l’ensemble de vos charges (crédits compris). Il peut se calculer ainsi :

Revenus - (charges fixes + mensualités des prêts) = reste à vivre

Les simulateurs en ligne

Pour vous aider à déterminer facilement la solvabilité de votre projet immobilier, vous pouvez procéder à la simulation en ligne de votre prêt immobilier.

La Banque Postale met notamment à votre disposition de nombreux outils de simulation. En effet, sur le site de La Banque Postale, vous pouvez non seulement calculer votre capacité d’emprunt mais également le montant de vos mensualités pour le prêt immobilier que vous désirez contracter ou encore la hauteur des frais de notaire.

Quels sont les frais liés à un prêt immobilier ?

Le coût total de votre prêt immobilier dépend bien sûr de la hauteur des intérêts de votre crédit mais il convient également de prendre en compte de nombreux frais annexes tels que les frais de dossier, de garantie ou encore d’assurance.

Les intérêts d’un prêt immobilier

Contracter un crédit hypothécaire engendre systématiquement le paiement d'intérêts en contrepartie de la somme prêtée par la banque.

Le taux appliqué à votre prêt immobilier et donc le montant des intérêts dont vous devrez vous acquitter mensuellement dépend du montant ainsi que de la durée de votre prêt mais peut également varier selon les organismes prêteurs.

Lorsque vous contractez un prêt immobilier, vous pouvez choisir d’emprunter à taux fixe ou variable :

• Le taux fixe : comme son nom l’indique, un taux fixe vous soumet à un taux d'intérêt identique tout au long de la durée de votre crédit. Il s’agit de la forme de prêt la plus populaire car il vous permet de connaître le montant exact de toutes les mensualités dès le départ.
• Le taux variable : à l’inverse, un contrat de crédit hypothécaire à taux variable prévoit que le taux d'intérêt peut varier selon l'évolution du marché et aux échéances établies dans votre contrat. Une telle option peut donc vous permettre de bénéficier d’une éventuelle baisse des taux mais, si les taux augmentent, celui de votre prêt immobilier augmentera également.

Les frais de dossier

Des frais de dossier sont à payer à la banque émettrice de votre crédit hypothécaire en vue de les rémunérer pour le traitement de votre dossier. La hauteur de ces frais varie selon la complexité de votre projet immobilier ainsi que selon les organismes prêteurs. Ils sont toutefois généralement compris entre 500 et 1500 €.

Les frais de garantie

Comme nous l’avons expliqué ci-dessus, une garantie doit obligatoirement être donnée à l’organisme prêteur dans le cadre d’un prêt immobilier. Cette procédure lui permet ainsi de s’assurer le remboursement des fonds prêtés en cas de défaut de paiement de la part de l’emprunteur.

Il existe différents types de garanties que les banques peuvent vous demander. Bien qu’elles soient toutes payantes, la hauteur des frais qu’elles induisent diffère.

1. L'hypothèque : solution conventionnelle de garantie de crédit hypothécaire, l'hypothèque assure le paiement de votre dette grâce à l’inscription hypothécaire d’un bien immobilier vous appartenant sans pour autant vous en déposséder.
   En cas de défaut de paiement de vos mensualités, votre créancier peut saisir le bien hypothéqué et le vendre en justice afin de pouvoir récupérer les fonds restant dus de votre crédit mais aussi de payer d'éventuelles pénalités. Une hypothèque nécessite une signature d'acte notarié ainsi qu’une inscription au service de publicité foncière (précédemment appelé bureau de conservation des hypothèques).
   Les frais d'hypothèque s'élèvent à environ à 1,5% du montant de votre prêt immobilier.
2. L’inscription en Privilège de Prêteurs de Deniers (IPPD) : garantie fonctionnant de façon similaire à l'hypothèque, l’IPPD autorise également votre prêteur à saisir le bien pour le vendre en justice et à être remboursé en préférence.
   À l’instar de l'hypothèque, elle doit faire l’objet d’un acte notarié et d’un enregistrement au service de publicité foncière. Cependant, alors qu’une hypothèque peut porter sur le bien pour lequel vous contractez le crédit, l’IPPD ne peut quant à elle être prise que sur des biens déjà existants. Enfin, cette garantie engendre des frais moins élevés qu’une hypothèque conventionnelle car aucune taxe de publicité foncière n’est à payer. Le coût d’une IPPD varie le plus souvent entre 0,50 et 1% du montant total de votre crédit.
3. Le nantissement : une telle solution n’est possible que si vous êtes détenteur de biens incorporels tels que des titres, des parts sociales, une assurance vie ou encore un fonds de commerce à donner en garantie à votre prêteur. Le prix d’un nantissement varie entre 0 et 1000 € selon les établissements bancaires.
4. Le cautionnement : la caution bancaire est une autre solution de garantie. Un organisme se substitue à votre prêteur de façon à supporter vos risques de défaut de paiement.
   En échange de cette caution, une somme forfaitaire de 200 € est à payer à laquelle s'ajoute 0,8% du montant de votre prêt ainsi qu’une commission qui peut aller de 150 à 600 €.

Les frais d’assurance

La souscription d’aucune assurance n’est légalement exigée pour l’obtention d’un prêt immobilier en France. Cependant, la souscription d’assurances est souvent imposée par les prêteurs eux-mêmes et les assurances liées à votre prêt immobilier deviennent ainsi contractuellement obligatoires.

Les assurances liées à un prêt immobilier qui sont les plus communément exigées par les établissements bancaires sont les suivantes :

• L’assurance emprunteur
• La garantie décès-invalidité
• L’assurance perte d’emploi

Le coût des assurances pèse souvent lourd dans le coût total de votre prêt immobilier. Il peut varier selon de nombreux facteurs tels que votre âge et votre état de santé, le niveau de couverture et les assurances.