Vous avez pour projet d’investir dans un bien immobilier à louer dans le but de complémenter vos revenus et/ou de vous constituer un patrimoine. Toutefois, vos finances ne vous permettent pas de fournir un apport au crédit immobilier que vous envisagez de prendre. Vous vous demandez s’il est possible d’acquérir un bien immobilier locatif sans apport ? La réponse est oui !
Découvrez comment maximiser vos chances d’obtenir un prêt immobilier sans apport pour un projet locatif.
Pour pouvoir investir dans un bien locatif sans apport, il est impératif de vous constituer un dossier solide et irréprochable afin de convaincre votre banque de la viabilité de votre projet d'investissement.
Vous allez donc devoir mettre toutes les chances de votre coté en réfléchissant aux moindres détails et en élaborant un projet « béton ».
Pour réussir son projet d'investissement locatif, il est tout d'abord primordial de se pencher sur l'emplacement du bien que vous allez choisir.
L'emplacement, c'est la règle d'or en immobilier puisqu'il déterminera en grande partie l'attractivité et la rentabilité du logement à louer.
Choisissez donc d'investir dans une ville à fort potentiel immobilier, où la demande est plus importante que l'offre.
Il peut s'agir de villes touristiques comme Paris mais aussi de villes étudiantes importantes, de villes avec un fort bassin d'emploi ou de villes de plus en plus prisées comme Lyon ou Bordeaux.
Préférez aussi investir dans un quartier proche du centre-ville et des commodités (transports en commun, universités, zones commerciales etc).
Votre banque sera rassurée en sachant que vous avez pensé à cet aspect et sera ainsi plus encline à vous accorder un prêt immobilier sans apport.
Pour convaincre votre banque de vous suivre dans un investissement locatif sans apport, il faut aussi pouvoir déterminer et indiquer dans votre dossier le type de bien le plus lucratif.
Vaut-il mieux choisir un studio dans une zone étudiante, attractif mais avec un risque de turn-over important ? Ou un appartement plus grand en centre-ville ciblant plutôt les familles ?
Dans le cas d'un investissement locatif sans apport, il est conseillé de se tourner de préférence vers les biens de petites surfaces.
Outre les studios, vous pouvez aussi choisir d'investir dans des résidences de service (EPHAD, résidence étudiante...) pour un investissement plus sûr et donc plus rentable.
Référez-vous pour cela aux caractéristiques de la ville ciblée, à ses attraits et à son potentiel économique.
Le calcul du rendement locatif fait également partie des étapes clés pour obtenir l'accord de sa banque pour un prêt immobilier sans apport.
Le rendement locatif correspond au ratio entre la part des revenus annuels (obtenus grâce aux loyers perçus) et le montant total investi.
Ce calcul vous permet d'évaluer la performance de votre investissement locatif.
En toute logique, plus le rendement locatif sera élevé, plus la banque sera partante pour vous accorder un prêt sans apport.
Vous ne devez toutefois pas tenter de gonfler les chiffres car votre banque vérifiera tout en détails.
Il est donc primordial de calculer les choses de façon extrêmement précise et honnête.
Si à ce stade de constitution du dossier vous vous rendez compte que votre projet n'est pas forcement rentable, vous devrez alors le repenser en vous tournant vers un bien un peu moins cher.
Pour appuyer encore la viabilité de votre projet d'investissement locatif sans apport auprès de votre banque, vous pouvez choisir de vous tourner vers l'achat d'un bien déjà loué.
De cette façon, la banque a connaissance à l'avance du montant du loyer que vous pourrez concrètement percevoir, ce qui la rassure sur le taux de rendement locatif et donc sur le succès du projet.
En prévoyant d'acheter un bien déjà loué, vous donnez ainsi un poids supplémentaire à votre dossier.
A noter que les banques tiennent en général compte de seulement 70 % du montant du loyer pour évaluer le rendement locatif du projet.
Elles considèrent en effet les 30 % restant comme tombant dans les charges annexes (liées aux travaux et aux charges de copropriété par exemple).
Monter une Société Civile Immobilière (SCI) peut aussi vous permettre d'investir plus facilement dans le locatif sans apport.
La SCI est constituée d'un minimum de 2 personnes qui s'associent pour tirer profit d'un bien immobilier.
Les sociétés civiles immobilières sont d'ailleurs majoritairement créées pour investir dans du bien locatif.
La SCI peut donc constituer une base solide pour investir dans de l'immobilier destiné à la location lorsqu'on ne possède pas les fonds suffisants pour investir seul.
Pour les banques, les SCI représentent une garantie supplémentaire contre les défauts de paiement.
Avec une SCI, il est donc généralement possible d'obtenir un prêt sans apport plus facilement.
La banque considère en effet que le fait d'engager plusieurs personnes sur un même prêt réduit le risque d'impayé.
De plus, dans le cadre d'un prêt accordé à une SCI, la banque a le droit de se servir sur le patrimoine personnel des membres en cas de non-paiement de la dette.
Le dispositif Pinel est un outil pertinent à utiliser dans le cadre d'un projet d'investissement locatif sans apport.
En effet, ce dispositif constitue un levier supplémentaire sur lequel se positionner pour convaincre sa banque d'accepter un prêt immobilier à 110 %.
La loi Pinel permet en effet aux investisseurs d'obtenir une réduction d'impôts conséquente, à condition d'investir dans une zone de tension foncière et de ne pas dépasser un certain plafond de loyer.
Pour bénéficier de ces avantages fiscaux,il faut également s'engager pour 6 à 12 ans (assurez-vous donc d'avoir une situation stable avant de vous lancer).
Des critères à prendre en compte et à indiquer dans votre dossier pour démontrer à votre banque les avantages à tirer de votre investissement locatif.
En vous positionnant sur un investissement locatif Pinel, vous donnez à votre banque une raison supplémentaire de vous faire confiance puisque les avantages fiscaux inhérents à ce dispositifs seront pris en compte dans le calcul de votre reste-à-vivre.
Le dispositif Censi-Bouvard est quant a lui dédié aux investissements locatifs dans les biens neufs (ou anciens mais réhabilités) intégrant des services (résidences étudiantes, résidences pour personnes âgées...).
Il permet lui aussi d'obtenir des réductions d'impôts importantes, et donc de donner une raison supplémentaire à votre banque de vous accompagner dans votre projet d'investissement locatif sans apport.
Le dispositif Censi-Bouvard impose de mettre le bien acquis en location pendant une période minimale de 9 ans.
En échange, l'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt et de la possibilité de récupérer la TVA.
Ces avantages fiscaux sont là encore intégrés dans le calcul de votre reste-à-vivre qu'effectuera la banque lorsqu'elle étudiera votre dossier.
Vous placer sur un investissement locatif Censi-Bouvard peut donc aussi vous donner plus de chance d'obtenir un prêt immobilier sans apport.
