Comment éviter un refus de prêt immobilier ?

Pourquoi votre banque vous refuse t-elle un prêt immobilier ?

Avant de vous donner les clés pour éviter un refus de prêt immobilier, sachez que si votre banque refuse de vous accorder un emprunt immobilier, cela ne signifie pas que toutes les banques adopteront la même attitude. Seulement, pour augmenter vos chances de succès, il est important de comprendre sur quels critères votre banque accorde ou non un crédit immobilier.

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques le respect de certains critères comme le taux d'endettement, la capacité d'emprunt, le reste à vivre qui ne doivent pas dépasser une certaine limite. Seulement, les établissements bancaires ont aussi leur propre politique de gestion des risques puisque dans leur décision, elles considèrent la gestion des finances personnelles et la stabilité professionnelle comme des critères déterminants.

1- Un taux d’endettement trop élevé

Votre taux d’endettement détermine le montant que vous pouvez raisonnablement consacrer au remboursement de votre emprunt immobilier sans déséquilibrer votre budget. Le taux d'endettement est le rapport entre vos charges et vos revenus appliqués à un pourcentage.

Les charges prises en compte dans le calcul d'un taux d'endettement sont :

• les mensualités de vos prêts en cours de remboursement (crédit auto, prêt travaux, prêt personnel, crédit renouvelable etc.),
• le paiement d'une pension alimentaire,
• le loyer (si vous êtes locataire de votre logement).

Les revenus considérés dans le calcul de votre taux d'endettement sont :

• les salaires nets avant prélèvement à la source (incluant un 13e mois voire plus),
• les revenus fonciers à hauteur de 70% de leurs montants (si vous êtes propriétaire d'un ou plusieurs biens locatifs),
• les revenus professionnels non-salariés,
• les pensions alimentaires perçues.

Certaines banques, pour connaître votre taux d'endettement, prennent en compte dans le calcul vos primes et part variable perçues au cours de l'année.

2- Un apport personnel insuffisant

L'apport personnel correspond à la somme d'argent détenues en épargne (sur un livret défiscalisé, une assurance vie par exemple) que vous prévoyez d'injecter dans votre projet immobilier pour éviter de demander à votre banque de vous financer cette somme. Généralement, l'apport personnel sert à financer les frais annexes à votre projet : les frais de notaire, les frais de dossier et la caution.

Pour être acceptable, votre apport personnel doit correspondre a au moins 10% du financement total de votre projet immobilier. Certaines banques refusent d'accorder un emprunt immobilier aux personnes ne présentant pas un minimum d'apport. En effet, certains établissements bancaires souhaitent financer exclusivement le montant du bien immobilier et non la totalité du projet immobilier.

3- Une mauvaise gestion financière

Demandez vous quel est l'état de votre compte bancaire actuellement : Avez vous été prélevé de commissions d'intervention ou de frais de rejets de prélèvements ? Êtes vous souvent à découvert ces derniers mois ? Si tel est le cas, examinez attentivement vos dépenses (et vos ressources) et mettez en place un plan d'action pour mieux gérer vos finances.

En effet, une mauvaise gestion de vos comptes est un mauvais indicateur donné à votre banque. Celle-ci peut décider de ne pas vous accorder votre prêt immobilier à cause de ces nombreux incidents de paiement sur votre compte ces derniers temps.

Pour votre demande d'emprunt immobilier, vous devrez fournir à votre banquier vos trois derniers relevés de compte. Votre banque analysera vos finances pour déterminer votre reste à vivre.

Si aujourd'hui, vous êtes prélevé d'agios (intérêts sur les découverts), votre conseiller pensera qu'avec un crédit immobilier, vous ne serez pas en mesure de rembourser l'emprunt. La banque refusera donc de vous prêter les fonds nécessaires pour financer votre projet immobilier.

4- Une situation professionnelle instable

Lorsque vous rencontrez votre banquier pour lui parler de votre projet maison (ou appartement), la première question qu'il vous posera est : « Que faîtes vous dans la vie ? Êtes vous en CDI ? ».

Le statut professionnelle est un critère important pour la banque lorsqu'elle étudie votre dossier immobilier. Un CDI (voire deux si vous empruntez avec votre conjoint), est rassurant pour votre banquier car cela démontre une stabilité de vos revenus pour les années en venir.

En revanche si vous êtes indépendant, chef d'entreprise, en CDD ou en intérim, votre banque prendra en compte vos revenus sur les 3 dernières années pour déterminer si oui ou non, elle vous accorde votre crédit immobilier.

Les autres critères qui influent sur votre demande de prêt immobilier

Votre âge

Une banque n'est pas réticente à prêter aux jeunes pour qu'ils puissent accéder à la propriété. Au contraire, votre établissement bancaire raffole des primo-accédants car ce sont avant tout des futurs clients sur une relation à long terme.

À condition que vous respectiez les critères d'obtention d'un crédit immobilier et que vous êtes solvable, votre banque est prête à vous financer votre achat immobilier.

En revanche, pour les personnes âgées de plus de 65 ans, il est difficile d'emprunter au delà de cet âge. En effet, la durée du prêt devra être raccourci et vous devrez souscrire à une bonne assurance emprunteur (avec garantie décès/invalidité).

Autre solution pour les personnes d'un âge avancé et désireux d'acheter à crédit un bien immobilier : souscrire à un prêt hypothécaire. Votre bien est mis en garantie en contrepartie des sommes prêtées par votre banque.

Votre état de santé

L'état de votre santé est aussi un élément déterminant à l'octroi d'un crédit immobilier puisque votre banque vous demandera de souscrire une assurance emprunteur pour garantir le remboursement de votre prêt en cas de décès, invalidité ou perte d'autonomie.

Si les assureurs estiment, via le questionnaire de santé complété précédemment, que les risques encourus sont trop importants, ils refuseront de vous assurer. Par conséquent, la banque refusera de vous prêter les fonds pour financer votre projet maison.

Votre lieu de résidence

Le lieu où vous résidez est également un élément d'appréciation pris en compte par votre banque. Souscrire un prêt immobilier en France en tant que non-résident français même si ce n'est pas un élément déterminant à l'octroi de votre emprunt, peut s'avérer difficile.

En effet, saufs cas particuliers, vous devez être domicilié en France pour pouvoir emprunter une somme d'argent pour un achat immobilier.

Votre nationalité

Si vous êtes un étranger ressortissant européen, il n'y aucun raison pour qu'une banque vous refuse un prêt immobilier. En revanche, si vous êtes étranger hors UE, la banque vous demandera de lui fournir votre titre de séjour et la preuve attestant que vous séjournerez en France pendant toute la durée de votre crédit. Condition sine qua non pour qu'elle accepte de vous prêter.

Nos conseils pour obtenir un accord de prêt immobilier

Après que vous ayez examiné attentivement les conditions d'octroi d'un prêt pour monter un dossier immobilier solide, suivez ces conseils pour éviter un refus de crédit :

Prenez rendez vous auprès des banques

Faîtes jouer la concurrence et prenez rendez vous auprès des principales banques près de chez vous. Ceci vous permettra de connaître leur taux et leurs conditions d'octroi de prêt. De plus, vous multipliez les chances d'obtenir un accord de crédit pour votre projet immobilier.

Lors de ce rendez vous, apportez votre dossier immobilier complet :

• votre pièce d'identité
• votre dernier avis d'imposition
• un justificatif de domicile
• vos 3 derniers relevés de compte
• vos 3 derniers bulletins de salaire
• les tableaux d'amortissement de vos prêts en cours

Étudiez votre budget

Pour vous aider à obtenir un accord de prêt immobilier, essayez de négocier votre emprunt auprès de plusieurs banques mais aussi estimez votre budget et calculez votre capacité d'emprunt. Ainsi, nous vous recommandons de faire des simulations de crédit sur le net. Ainsi, vous saurez exactement, en fonction de vos ressources et de vos charges, combien pouvez emprunter et sur quelle durée.

Vantez les atouts de votre bien auprès de votre banquier

Valoriser votre bien immobilier auprès des banques afin de leur montrer le potentiel de votre achat immobilier. Pour augmenter vos chances, mettez en évidence les atouts de votre bien, tels que son emplacement, la demande immobilière dans le secteur etc.

Faites appel à un courtier immobilier

Intermédiaire entre vous et la banque, un courtier immobilier recherche les meilleures solutions de financement auprès de différentes établissements bancaires. Il vous accompagne dans votre projet immobilier, de la première simulation de prêt à la signature de votre bien immobilier chez le notaire. Enfin, il négocie pour vous les meilleures conditions d'obtention de prêt (taux, durée etc.)