Point n° 1 — Taux d’intérêt et taux annuel effectif global (TAEG)
Le taux d’intérêt est souvent le premier chiffre qui attire le futur emprunteur.
Un organisme financier qui propose des prêts immobiliers avec un taux très bas retient facilement l’attention.
Ce taux représente la rémunération consentie au prêteur qui prend un certain risque en vous prêtant de l’argent.
C’est ce que l’on appelle le taux d’intérêt nominal annuel. Il peut être fixe, variable ou mixte. Ce taux est dépendant du taux directeur défini par la Banque Centrale européenne (BCE).
Il est bien évident que ce taux d’intérêt va jouer un rôle important sur le montant de vos mensualités et le coût de votre crédit.
Mais il n’est pas la seule information dont vous devez tenir compte pour faire votre choix.
Le taux qui est le plus déterminant pour évaluer la meilleure offre, c’est le taux annuel effectif global (TAEG) qui inclut d’autres éléments qui vont vous permettre de faire une véritable comparaison.
Il comprend le taux qui est utilisé pour faire le calcul du prêt, auquel s’ajoute le montant des assurances et des garanties obligatoires.
Il peut aussi comporter des frais de dossiers et des frais d’ouverture de compte.
Point n° 2 — Assurance décès/invalidité (ADI)
Sauf de rares exceptions, les organismes de crédit exigent toujours que l’emprunteur souscrive à une assurance décès et invalidité.
Pour la souscription à un crédit consommation, l'assurance emprunteur n'est pas obligatoire. Seulement, lorsque vous souscrivez à un prêt immobilier, celle-ci est une obligation légale.
Les établissements financiers veulent s’assurer de récupérer l’intégralité des sommes empruntées, quoi qu’il arrive.
Les prêts pour un achat immobilier sont souvent consentis sur de nombreuses années, pendant lesquelles la situation professionnelle et la santé de l’emprunteur peuvent évoluer défavorablement.
Le montant de cette assurance varie d’un organisme à l’autre. Si le montant de l’ADI (Assurance Décès - Invalidité) qui figure dans l’offre de prêt vous apparaît trop élevé, vous pouvez chercher une assurance avec un taux plus intéressant.
En effet, depuis juillet 2010, il est possible de refuser l’assurance crédit immobilier proposée par l’organisme prêteur en utilisant la délégation d’assurance.
Vous pouvez alors interroger d’autres compagnies et faire la comparaison entre leurs propositions.
Dans le cas où vous auriez déjà accepté l’assurance de l’organisme prêteur, n’oubliez pas que vous pouvez toujours la résilier dans l’année qui suit la signature de votre contrat, puis chaque année, en respectant un délai de deux mois avant l’échéance.
Enfin, dernière information, la convention Aeras vous permet d'être assuré pour votre crédit immobilier même si vous présentez (ou avez présenté) des problèmes de santé relativement importants et qu'aucun assureur ne souhaite vous couvrir.
Point n° 3 — Frais de dossier/frais d’ouverture de comptes
Si vous avez déposé votre demande de financement auprès de la banque qui détient vos comptes bancaires depuis longtemps, il est fort possible que vous n’ayez pas de frais de dossier à payer.
C’est souvent un geste commercial pour fidéliser les clients. Dans le cas contraire, sachez que c’est un point que vous pourrez toujours négocier.
Par contre, si vous avez choisi une banque où vous n’êtes pas encore client, vous aurez certainement à vous acquitter des frais de dossier.
Point n° 4 — Indemnités de remboursement anticipé
Lorsqu’on achète un bien immobilier avec un crédit sur 20 ans, il peut arriver que l’on soit amené à vendre ce bien avant d’être arrivé au terme du contrat.
Dans ce cas, vous serez souvent tenus de verser à la banque des IRA (indemnités de remboursement anticipés), parfois dénommées PRA (pénalités de remboursement anticipés).
Ces sommes sont également dues en cas de renégociation du prêt immobilier qui vous a été consenti.
Vérifiez dans votre contrat de prêt le taux qui vous sera appliqué, sachant qu’il ne peut en aucun cas dépasser 3 % du capital restant dû au jour du calcul plafonné à 6 mois d'intêrets.
Depuis 1999, ces IRA ne sont plus réclamées en cas de vente pour des raisons professionnelles ou si l’un des conjoints décède.
Point n° 5 — Frais sur les garanties obligatoires
Lors d’un emprunt pour un achat immobilier, l’organisme prêteur demande des garanties autres que l’assurance ADI.
Il peut s’agir d’une hypothèque, d’un privilège de prêteur de deniers (PPD) ou d’une caution.
Quand vous comparez les offres de prêt qui vous ont été faites, vous devez tenir compte du type de garantie qui est exigé par l’organisme prêteur.
C’est l’hypothèque qui est la plus coûteuse. C’est le notaire qui se charge de son inscription, ce qui entraîne des frais comme ses émoluments, la taxe de publicité foncière et certains autres frais de formalités.
Le privilège du prêteur de deniers (PPD) n’est valable que pour l’achat d’un terrain ou d’un logement existant.
L’acte de vente et le contrat de prêt devront être signés devant un notaire. Il est publié au service de publicité foncière. Il demeure moins coûteux que la prise d’une hypothèque.
La garantie peut également se faire sous la forme d’un cautionnement. Il peut être sous une forme personnelle ou mutuelle.
Dans ce dernier cas, il nécessite de faire appel à une société spécialisée, mais il n’y a pas d’intervention d’un notaire, donc les frais sont réduits. L’emprunteur verse mensuellement une cotisation à la société qui cautionne.
Ces cinq points vérifiés, vous aurez enfin une vision plus claire sur ce que contiennent les offres de prêts qui vous ont été adressées.
Vous pourrez alors choisir en toute connaissance de cause celle qui vous apparaît comme la mieux adaptée à votre situation.
