Les statuts LMNP LMP : Loueur en Meublé Non Professionnel et Professionnel

Pourquoi proposer une location en meublé ?

Pour la souplesse du bail locatif

La durée d’engagement du locataire est plus courte qu’en location nue. En location meublée, la durée légale est d’un an renouvelable ou de 9 mois pour les étudiants.

Depuis la loi Elan, le bail mobilité permet de proposer des locations d’une durée comprise entre un et dix mois, afin de faciliter le logement des stagiaires ou autres salariés en courte mission.

Pour proposer un logement tout équipé au locataire

Grâce à la location en meublé, vous fournissez un logement prêt à vivre à votre locataire.

Une liste d’équipements réglementaires doit équiper l’habitation (selon le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015).

Si ces exigences ne sont pas remplies, le propriétaire pourra voir son logement meublé déclassé et ne pas pouvoir bénéficier des régimes LMNP et LMP.

Pour optimiser les montants des loyers

Le coût des équipements peut se répercuter dans ce loyer ainsi que les charges telles que électricité, internet, eau, etc.. Votre locataire a accès à un produit clé en main.

Grâce aux dispositifs de LMNP et LMP, toutes les charges ainsi que les travaux, les achats d’ameublement et d’aménagement sont déduits pour minorer vos revenus locatifs.

Quels sont les critères pour déterminer comment devenir LMNP ou LMP ?

Les éléments communs des LMNP et LMP

Les montants perçus en location génèrent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Ils sont obligatoirement déclarés sur un imprimé spécifique. À noter que vous devez effectuer une déclaration préalable POi auprès du greffe du tribunal de commerce pour signaler votre début d’activité.

Un numéro SIRENE vous sera attribué. L’aide d’un comptable est indiquée, les frais étant déductibles, il serait dommage de s’en priver.

Les conditions de revenus pour prétendre aux statuts LMNP et LMP

Comment devenir LMNP ou LMP ? Pour déterminer si vous relevez du régime LMNP, vous ne devez pas dépasser le plafond de 23 000 € limitant les revenus locatifs annuels.

Les autres revenus d’activité du foyer doivent être majoritaires sur la feuille d’imposition.

Aucun membre rattaché à vos revenus imposables ne doit être enregistré en tant que loueur professionnel auprès du registre du commerce et des sociétés.

En ce qui concerne le régime LMP, les gains locatifs perçus doivent dépasser le plafond de 23 000 € annuels et les loyers doivent être supérieurs aux revenus du foyer.

Si vous ne remplissez pas une de ces conditions, vous ne pouvez pas bénéficier du régime LMP.

En complément, une déclaration auprès du Centre de formalités des entreprises (CFE) est nécessaire.

Quel régime d’imposition est applicable pour les locations de meublés ?

LMNP et impôt sur le revenu

Les revenus fonciers sont imputés sur l’impôt sur le revenu. Inférieurs à 70 000 €, vous les déclarez en micro-BIC.

Le résultat imposable est calculé après application d’un abattement de 50 % sur le montant des loyers annuels.

Dans ce cas, vous ne pouvez imputer aucune charge puisque la déduction est forfaitaire.

Au dessus de ce plafond ou si le propriétaire bailleur en fait la demande avant le 1er février, le régime réel s’exerce.

Ici, toutes les charges y compris les frais de notaire (hors prix du terrain) sont déductibles.

L’amortissement du bien et des équipements minore également les revenus locatifs.

Lorsqu’un déficit foncier est constaté, non seulement, vous ne serez pas imposé sur vos revenus fonciers mais, de surcroît, vous pourrez reporter cette perte dans la limite de 10 700 € par an pendant 10 ans.

Trois options pour le régime LMP

Dans ce cas, 3 possibilités de déclaration s'offrent au bailleur selon sa structure juridique :

1. impôt sur le revenu dans la rubrique des BIC ;
2. impôt sur les sociétés ;
3. micro-entreprise.

En LMP, le régime réel s’applique (sauf en micro-entreprise). Il est alors possible d’amortir les locaux, le mobilier et les travaux d’amélioration.

Cet ensemble est déductible des revenus bruts globaux du foyer fiscal et non des revenus locatifs.

Enfin, le LMP n’est pas concerné par le paiement de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), contrairement au LMNP.

Quel est le traitement des plus-values des LMNP et LMP ?

Le régime des particuliers pour le LMNP

Lors d’une vente, les plus-values de cession en LMNP dépendent du régime des particuliers.

Dans ce cas, aucun impôt sur le revenu n'est appliqué sur les plus-values au delà de 22 ans ni de prélèvements sociaux après 30 ans.

Une plus-value professionnelle pour le LMP

Lors d’une vente d’un bien en LMP, le propriétaire bailleur réalise une plus-value professionnelle.

Il est possible d’être exonéré totalement de plus-value si vous exercez l’activité en LMP depuis au moins cinq années consécutives.

De plus, les recettes annuelles HT doivent être inférieures à 90 000 € pendant les 2 dernières années civiles.

En résumé, pour savoir comment devenir LMNP ou LMP, il est utile de connaître les subtilités financières. En maîtrisant tous les rouages, vous deviendrez un professionnel de l’optimisation fiscale.