Le rachat de crédit hypothécaire

Quels sont les avantages d’un rachat de crédit hypothécaire ?

C’est l’apport d’une garantie importante pour l’établissement prêteur qui se trouve alors dans un état d’esprit plus favorable pour accepter le rachat du ou des prêts.

En effet, l’existence d’une hypothèque sur un bien permet à l’organisme financier d’exiger une expulsion et une vente forcée, si le débiteur est dans l’incapacité de faire face à ses engagements.

Dans le cas où l’emprunt immobilier n’est pas assorti d’autres types de prêts ou de dettes, on ne parle plus de rachat de crédit hypothécaire, mais de renégociation de prêt.

Pour l’emprunteur, il est possible de demander la fusion de son crédit immobilier avec d’autres crédits à la consommation ou des dettes qu’il ne peut pas honorer.

Si le montant de son crédit immobilier représente une part supérieure à 60 % du montant total, le rachat des emprunts hypothécaires se fera dans le cadre de la législation sur les emprunts immobiliers.

Si la part est inférieure à ce plafond, le rachat de crédit sera considéré comme un rachat de crédit à la consommation.

Quels sont les inconvénients d’un regroupement de crédit hypothécaire ?

Le rachat de crédit hypothécaire génère toujours des frais supplémentaires.

Si l’organisme qui finance ce rachat n’est pas le même que celui qui a octroyé le prêt immobilier initial, l’hypothèque devra être levée, ce qui entraîne des frais pour la prise d’une garantie hypothécaire pour le nouvel emprunt. Par contre, si l’hypothèque était rechargeable, elle peut être transférée sur ce crédit.

Si une nouvelle hypothèque est nécessaire, elle sera calculée sur le prix du bien immobilier estimé en fonction des conditions du marché avec une décote qui sera comprise entre 10 % et 25 %.

Une garantie hypothécaire faisant l’objet d’un acte notarié, il y aura lieu de prévoir le montant des frais annexes, ce qui entraîne forcément un surcoût non négligeable.

Il s’agit des honoraires de l’officier public, du coût de la publicité foncière et de sa taxe, des frais d’enregistrement et des frais de mainlevée de la précédente hypothèque.

Enfin, la garantie d'hypothèque peut avoir des conséquences graves si l’emprunteur ne peut plus faire face au montant de ses échéances.

Il peut alors se retrouver dans une situation très critique puisque l’organisme financier a le droit d’exiger une vente aux enchères de son bien, ce qui est toujours défavorable. Il faut savoir qu’il est possible de ne pas avoir recours à la garantie hypothécaire.

Ainsi, si le bien devant servir de garantie est déjà construit, il est envisageable de faire appel à un privilège de prêteur de deniers. Cette solution est moins onéreuse qu’une hypothèque, mais elle ne peut pas être mise en place pour des travaux.

D’autres types de garanties peuvent être acceptés par l’établissement financier. Il est tout à fait possible de s’adresser à un organisme de cautionnement ou de présenter la caution d’une personne physique.

Enfin, si vous avez des placements ou des contrats d’épargne, le nantissement est envisageable.

Comment se déroule un rachat de prêt hypothécaire étape par étape ?

1ère étape : Contacter une banque, un organisme financier ou un courtier

La première étape d’un rachat de crédit hypothécaire consiste à prendre contact avec un établissement financier ou un courtier.

Ils vous indiqueront quels sont les documents qui vont être nécessaires pour étudier votre dossier. Il s’agit généralement de vos trois derniers bulletins de salaire, vos relevés de compte, vos échéanciers d’emprunt…

À réception de l’ensemble des pièces justificatives, l’organisme financier ou le courtier vont pouvoir commencer l’instruction de votre demande.

2ème étape : Etude et analyse de votre demande de rachat de crédits immobiliers

Une étude de faisabilité va mettre en lumière votre taux d’endettement, votre reste à vivre et le ratio hypothécaire si vous avez des emprunts avec une garantie.

Le taux d’endettement se calcule en faisant la différence entre vos revenus (votre salaire et éventuellement celui du co-emprunteur) et vos charges. Le reste à vivre représente l’argent dont vous pouvez disposer, une fois les dépenses récurrentes déduites.

Quant au ratio hypothécaire, il correspond au rapport existant entre le montant du rachat de prêt hypothécaire et la valeur du bien que vous apportez en garantie.

Si ce ratio peut approcher les 100 % lors d’un prêt immobilier classique, il ne doit pas dépasser les 80 % dans le cas présent.

3ème étape : L'envoi à votre domicile de l'offre de rachat de crédits hypothécaires

Une fois que l’analyste a étudié l’ensemble de ces éléments, il peut déterminer si votre demande est recevable et vous adresser une offre de rachat de prêt hypothécaire. Cette offre détaillera toutes les modalités de ce rachat. Il sera mentionné :

• le montant du crédit accordé,
• le coût total de ce crédit,
• la durée des remboursements,
• le taux d’intérêt,
• e montant de votre mensualité qui devra être moins élevée que celle que vous payez actuellement.

Comme pour toute offre de crédit, vous disposerez d’un délai de réflexion. Vous aurez, en accord avec la loi Scrivener, un délai de 10 jours après sa réception pour donner votre accord.

Une fois l’offre signée, vous bénéficierez également d’un droit de rétractation. Il est de 10 jours pour un rachat de crédit hypothécaire.

Si vous souhaitez utiliser cette possibilité, vous ne serez pas tenu de donner les raisons de votre choix à l’organisme financier et vous ne réglerez ni frais de dossier ni indemnités.

Les délais légaux étant passés, le déblocage des fonds pourra se faire et l’organisme financier commencera à rembourser les créanciers.

Si vous avez demandé un rachat de crédit avec un nouvel emprunt pour un projet, le montant de ce dernier sera mis à disposition en même temps.

 L'avis de nos experts PourquoiMaBanque sur le le rachat de crédit immobilier

Le rachat d’un crédit hypothécaire est une opération qui demande réflexion avant de s’engager. Il présente de nombreux avantages, mais il ne faut pas oublier qu’il comporte également des risques lorsqu’il est assorti d’une garantie hypothécaire.