Vous rêvez d’acheter un château à l’abandon en pleine campagne ou un appartement haussmannien en centre-ville ?
Investir avec le régime Monuments Historiques revient à restaurer de belles pierres tout en bénéficiant d’importantes déductions fiscales. Avant de vous engager dans une telle opération, vous avez tout intérêt à examiner les différents points de la loi de défiscalisation Monuments Historiques.
La Loi Monuments Historiques
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Modifié le 26/11/22 à 15:52
Comprendre la loi Monument Historique : comment résumer le dispositif ?
Restaurer des bâtiments classés ou inscrits au titre de l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH) représente un investissement de longue haleine.
La loi Monuments Historiques, instaurée il y a plus de 100 ans, permet de réaliser des travaux sur du patrimoine architectural placé sous la protection de l'Etat.
Elle aide à restaurer des immeubles historiques tout en déduisant fiscalement les charges.
Qui peut défiscaliser ses revenus avec une opération Monument Historique ?
Les propriétaires de biens immobiliers classés sont concernés par la loi Monument Historique
L'aide fiscale Monuments Historiques est valable pour les propriétaires de biens classés ou inscrits à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH).
Les avantages fiscaux concernent aussi les propriétaires des bâtiments labellisés par la Fondation du Patrimoine.
Elle s'adresse également aux propriétaires de biens immobiliers agréés au titre du patrimoine national avant le 1er janvier 2014.
Le régime Monuments Historiques s’adresse aux foyers fiscaux lourdement taxés
Pour réduire leur imposition en Loi Monument Historique, les contribuables doivent être domiciliés fiscalement en France.
La loi est plus appropriée pour les propriétaires taxés sur des tranches marginales d'imposition (TMI) situées au delà de 40 %.
En dessous de ce seuil d'imposition, les avantages fiscaux sont équivalents à ceux du dispositif Malraux.
Quels sont les modes de détention autorisés en Monument Historique ?
Vous ne pouvez entreprendre aucune action en matière de vente, don ou leg sans l'aval de l'Etat.
Les conditions pour réduire son imposition en Monuments historiques
Depuis la révision de loi du 1er janvier 2009, les prérogatives pour profiter des avantages fiscaux du régime Monument Historique demandent le respect des trois conditions suivantes :
- S'engager à garder la propriété de l'immeuble pendant 15 ans minimum depuis son acquisition, même si l'achat est antérieur au 1er janvier 2009,
- Détenir directement le bien, sauf exceptions et conditions précises,
- Ne pas posséder le bien en copropriété, sauf exceptions et conditions précises.
Les sociétés civiles familiales sont tolérées pour les opérations Monuments Historiques
La Société Civile Immobilière SCI non soumise à l'impôt sur les sociétés peut être éligible à la loi Monument Historique sous réserve que :
- il s'agisse d'une société familiale, c'est-à-dire composée de personnes d'une même famille,
- la société ait reçu un agrément spécifique avant le 1er janvier 2018,
- l'immeuble soit destiné à l'habitation à hauteur de 75 % de sa surface au plus tard deux ans après son achat,
- le bien ait un espace culturel non commercial recevant du public dédié.
Les associés et la société sont tenus de conserver leur propriété pendant 15 ans.
L'indivision peut être acceptée par l'Etat en régime Monument Historique
La détention en indivision est possible avec la loi Monument Historique sous conditions.
Un avis est prononcé par le ministère de la culture et l'agrément final revient au ministère du budget.
Les indivisaires conservent dans ce cas leur quote-part pendant 15 ans.
Dans la cadre d’un indivision familiale, la cession à un membre de la famille continue sur la durée restant à courir.
La copropriété est soumise à agrément ministériel
Depuis le 1er janvier 2009, la copropriété n'est éligible au principe de défiscalisation Monument Historique que si le ministère du budget a donné son accord. L'avis du ministère de la culture est également sollicité.
L’immeuble doit être occupé par son propriétaire sur 75 % de sa surface habitable pour les divisions réalisées à compter du 1er janvier 2018.
L’engagement de conservation des quotes-parts court sur les quinze ans réglementaires.
Le démembrement et la loi Monuments Historiques : des critères à considérer
Le démembrement est autorisé pour une opération de restauration d’un monument historique.
Que ce soit l'usufruitier ou le nu-propriétaire, chacun est tenu de conserver le bien pendant la durée légale de quinze ans pour être éligible en loi MH.
Il en va de même pour le conjoint survivant lors du décès d'un des deux membres d'un couple soumis à imposition commune.
Où défiscaliser avec le dispositif Monuments Historiques ?
Les immeubles répertoriés sont éligibles à la loi Monument Historique
Les immeubles relevant du régime Monument Historique sont répertoriés selon quatre critères :
- Les immeubles classés c'est-à-dire répertoriés pour les conserver en raison de leur lien avec l'art ou l'histoire. Après avis de différentes commissions et arrêté ministériel, le propriétaire doit donner son accord. Si ce n'est pas le cas, c'est le Conseil d'Etat qui se prononce.
- Les immeubles inscrits à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH) : ils sont identifiés pour les préserver en raison de leur lien avec l'histoire et l'art. Le propriétaire n'est pas tenu de donner son accord, c'est le Préfet de Région qui statue par arrêté sur l'inscription d'un immeuble au titre des Monuments Historiques.
- Les immeubles intégrés au patrimoine national en raison de leurs caractéristiques historiques et artistiques : ils ont reçu un label de la Fondation du Patrimoine sur avis de l’UDAP (Unité Départementale de l'Architecture et du Patrimoine). Ils doivent être visibles de la voie publique et peuvent être ouverts au public.
- Les immeubles agréés au titre du patrimoine national pour leur caractère artistique ou historique particulier. L’agrément doit être antérieur au 1er janvier 2014.
Des parties de bâtiments peuvent bénéficier de la déduction fiscale Monument Historique
L'immeuble peut ne pas être classé dans sa globalité mais uniquement sur certains de ses éléments. Il peut s'agir d'escaliers, de salles remarquables ou de pièces historiques.
Les travaux réalisés sur ces parties sont éligibles au dispositif Monument Historique. En revanche, les zones non classées ne peuvent y prétendre.
Les immeubles bâtis sur des sites classés sont exclus des avantages fiscaux des Monuments Historiques
Vous êtes propriétaire d’un site classé comportant des immeubles bâtis non classés ?
Dans ce cas, le bâtiment non classé ne bénéficie pas des avantages fiscaux conférés par la loi.
Par contre, s'il est lui-même classé, il fera l'objet des déductions fiscales réglementaires liées au dispositif Monument Historique.
Combien de temps faut-il pour bénéficier de la loi Monuments Historiques ?
La durée de propriété incompressible en régime de défiscalisation Monument Historique
La loi de finances de 2009 instaure la condition de conserver son immeuble au moins quinze ans après son acquisition.
Cette condition est également valable pour les immeubles détenus avant le 1er janvier 2009, date de la loi Monuments Historiques.
Si cet engagement n’est pas respecté :
- Le contribuable voit ses revenus (global ou foncier) majorés du tiers des charges indûment imputées.
- La revalorisation est effective sur la déclaration de revenus de l’année de rupture de l’engagement et sur les deux années qui suivent.
Les périodes d’ouvertures annuelles au public
Les bâtiments bénéficiant de déductions fiscales en Monument Historique peuvent être ouverts au public pendant une certaine période, au choix entre :
- 50 jours par an entre avril et septembre inclus, dont 25 dimanches et jours fériés,
- 40 jours par an entre juillet et septembre inclus,
- réduction de ces délais à 10 jours par an d'ouverture au public sous réserve que l'immeuble soit visité par des groupes scolaires et éducatifs de 20 personnes minimum entre le 1er septembre et le 31 août de l'année suivante.
Loi Monuments Historiques : comment s'y prendre ?
Les travaux d'ouvrages définis par le dispositif Monuments Historiques
Vous pouvez engager des travaux éligibles à la loi de défiscalisation Monuments Historique tels que :
- la démolition,
- la reconstruction de toiture,
- les travaux sur les murs extérieurs d'immeubles existants,
- la transformation d'une partie du bâtiment en logement, comme les combles ou les greniers,
- la réparation, l'entretien ou l'amélioration de l'immeuble,
- les travaux d'utilité publique.
Le regard de l'Architecte des Bâtiments de France sur les monuments historiques
Les travaux relevant du régime MH doivent être exécutés sous la supervision de l'Architecte des Bâtiments de France.
Celui-ci est en mesure d'imposer des travaux de préservation ou des techniques d'époque pour des restaurations spécifiques.
Les travaux effectués par le biais d'une Association Foncière Urbaine Libre
Les propriétaires, lorsqu'il y a plusieurs investisseurs d'un bâtiment entrant dans le champ des Monuments Historiques, doivent se rassembler au sein d'une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL).
Cette association suit la réalisation des travaux dans leur ensemble.
Combien défiscaliser avec le régime Monuments Historiques ?
Les charges d'un bien répertorié Monument Historique sans recette
Le bien immobilier, rentrant dans les critères des monuments historiques, ne générant aucune recette voit ses charges foncières déductibles du revenu global du contribuable.
Pour les immeubles classés ou inscrits au ISMH, vous bénéficiez des avantages fiscaux suivants :
- déduction de 100 % des dépenses de travaux de réparation, d'amélioration ou d'entretien, après minoration des subventions de l'Etat,
- pour les autres dépenses, déduction de 100 % des dépenses si le bien est ouvert au public ou 50 % pour un bien non accessible au public.
Pour les immeubles bénéficiant du label de la Fondation du Patrimoine, la déduction s'élève à :
- 50 % de l'ensemble des dépenses d'entretien et de réparations ne faisant pas l'objet de subventions,
- 100 % de ces dépenses lorsqu'elles sont subventionnées a minima à hauteur de 20 % de leur montant.
Dans ces deux configurations, il n'y a pas de report possible sur les revenus fonciers des années suivantes.
Les charges d'un immeuble générant des recettes et inoccupé par le propriétaire
La déduction au titre des monuments historiques dépend de la provenance des recettes :
- revenus locatifs : déduction de la totalité des charges réelles sur les revenus fonciers avec imputation du déficit foncier sur le revenu global des six années qui suivent ;
- recettes de visites payantes : pas de déduction de ces recettes par la loi Monuments Historiques. Ces revenus font l'objet d'une imposition de droit commun, déduction faite de la totalité des charges réelles telles que les charges de personnel, par exemple.
Un forfait supplémentaire est alloué pour les immeubles classés ou inscrits au ISMH : il se monte à 2 290 € pour le bien dans sa globalité ou 1 525 € s'il ne possède ni parc ni jardin.
Le traitement des monuments historiques occupés et générant des recettes
Le déficit foncier est imputable sans limite sur le revenu global. Vous pouvez reporter l’excédent constaté sur les six prochaines années.
Les déductions au titre de la loi de défiscalisation Monument Historique diffèrent selon la provenance des recettes.
L’immeuble est classé ou inscrit : traitement des visites payantes et occupation par son propriétaire
Ses revenus globaux et fonciers bénéficient alors d'avantages fiscaux grâce au régime Monument Historique :
- Déduction sur les revenus fonciers de 100 % des charges liées aux visites ou à l'ouverture partielle ainsi que les travaux de réparation ou d'entretien, nets de subventions,
- Pour les locaux accessibles au public, 75 % des charges peuvent être déduites des revenus fonciers,
- Un abattement forfaitaire est octroyé : 2 290 € pour la totalité du bien ou 1 525 € pour l'immeuble sans parc ni jardin,
- Déduction sur les revenus globaux de 25 % des charges foncières sur la partie du bien que le propriétaire garde en jouissance.
L’immeuble est labellisé : déclaration des visites payantes et occupation par son propriétaire
La loi Monument Historique prévoit des avantages sur les revenus du contribuable :
- Déduction sur les revenus fonciers de la totalité des charges liées aux visites ou à l'ouverture partielle,
- Déduction au prorata de la surface accessible au public pour les autres charges foncières au titre des revenus fonciers,
- Déduction du revenu global des dépenses liées à l'entretien et à la réparation sur la partie de l'immeuble conservée en jouissance par le propriétaire.
L'immeuble est labellisé : mise à la location pour partie et occupation par son propriétaire
Les revenus globaux et fonciers sont impactés :
- Déduction des revenus fonciers des charges réelles au prorata de la surface louée,
- Déduction sur le revenu global des dépenses d'entretien et de réparation éligibles au dispositif Monuments Historiques au prorata de la surface occupée par le propriétaire.
L'imposition des recettes de bâches publicitaires
Le propriétaire d'un immeuble répertorié Monument Historique peut percevoir, depuis le 1er octobre 2007, des recettes provenant d'espaces publicitaires posés sur la partie des travaux de restauration.
L'installation de bâches d'échafaudage utilisées comme espaces publicitaires doit être autorisé par l'Etat.
Les recettes générées par cet affichage sont répercutées sur les dépenses liées aux travaux et dépendent des revenus fonciers.
Détention de Monument Historique et Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Du fait de la déduction du déficit foncier des revenus globaux, le contribuable peut diminuer l'assiette de calcul des revenus imposables à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
En optant pour le plafonnement de l'IFI, l'imposition du contribuable ne peut dépasser 75 % de ses revenus nets, déduction faite des déficits constatés.
Si les déficits sont supérieurs aux revenus, l'IFI peut même être annulé.
Le traitement des déductions fiscales Monuments Historiques pour le preneur à bail emphytéotique
Le preneur à bail emphytéotique bénéficie des conditions de déductions fiscales si le patrimoine remplit ces trois conditions :
- l'immeuble est classé ou inscrit à la liste des monuments historiques,
- le propriétaire n'a pas de revenus relevant des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC),
- le bail emphytéotique est conclu pour une durée minimale de dix-huit ans.
Le preneur à bail est alors soumis à imposition sur les revenus fonciers qu'il a perçus après déduction des charges supportées.
Le bail doit avoir été conclu à partir du 1er janvier 2017.
Le devenir du patrimoine éligible au régime Monument Historique
La succession d'un bien Monument Historique
Un bien classé ou inscrit à l'inventaire des Monuments Historiques faisant l'objet d'une succession n'est pas soumis aux droits de succession.
Cette règle est valable même si l'héritier ne fait pas partie de la même famille que le détenteur.
L'exonération est valable pour les biens détenus en SCI dont les revenus relèvent des revenus fonciers.
Pour en bénéficier, une convention à durée indéterminée avec l'Etat doit avoir été passée.
Elle recense les engagements de l'héritier, du donataire ou du légataire sur les éléments portant sur le bien à protéger :
- identification du bien ou des parties du bien répertoriés au titre des monuments historiques,
- recensement des meubles et immeubles éligibles à l'exonération,
- rappel des engagements à respecter et du maintien des éléments protégés sur place.
Dispositif Monument historique et plus-value de cession
Lors de la vente de l’immeuble, le régime des plus-values immobilières s’applique.
L’exonération au titre de l’impôt sur le revenu est applicable au bout de 22 ans de détention. Pour ce qui est des prélèvements sociaux, vous devez patienter 30 ans.
Pourquoi faut-il investir en Monuments Historiques ?
La loi de défiscalisation Monuments Historiques permet de restaurer des joyaux de l'architecture et du patrimoine.
Grâce à une déduction totale des travaux réalisés et sans plafonnement de revenus, vous pouvez engager de lourds travaux de restauration sur votre patrimoine. L'investissement est ainsi illimité.
Grâce à ce dispositif, l'Etat aide à la rénovation d'environ 300 immeubles et 1500 objets mobiliers.
Quels sont les avantages du dispositif Monuments Historiques ?
Aucune contrainte géographique pour les opérations en Monument Historique
Entreprendre des travaux en vue de déduire ses impôts en Monument Historique n’est soumis à une contrainte géographique.
Tous les bâtis remarquables et répertoriés sont concernés sans limite de zone ou classement particulier de secteur.
Aucune obligation de location d’un monument historique
Vous êtes libre de disposer de votre bien comme vous l’entendez. Aucune obligation en termes de location n'est imposée par la loi Monument Historique.
Seule condition exigée par les textes, louer le bien à un membre de sa famille est possible s’il ne fait pas partie du foyer fiscal. Ce peut être un ascendant ou un descendant.
Aucune limite de loyer pour un bien répertorié Monument Historique
L'investissement en Monument Historique ne prévoit aucun plafonnement de loyer ou de ressources du locataire si le bien est mis à la location.
Vous pouvez ainsi fixer librement vos revenus fonciers et optimiser votre opération.
Loi Monument Historique : aucun plafond de niches fiscales
S'agissant d'une déduction et non une réduction d'impôt, le dispositif Monument Historique n'entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.
Vous pouvez donc cumuler plusieurs opérations de défiscalisation en complément d'une opération en Monument Historique.
Y-a-t-il des inconvénients en investissant en Monuments Historiques ?
Pas de travaux effectués librement sur les immeubles classés Monuments Historiques
Il est impossible de réaliser des travaux de restauration ou de modification sans accord du préfet de région.
L'immeuble classé ne nécessite toutefois pas d'autorisation spéciale pour les travaux et interventions d'entretien.
La Drac dispose de 6 mois pour se prononcer. Si le ministère de la culture souhaite intervenir, le délai d'instruction est porté à 12 mois.
Les travaux sont supervisés par l’Architecte des Bâtiments de France. La conformité des travaux est vérifiée par la DRAC en fin de restauration.
De nombreux critères pour être éligible au dispositif Monument Historique
Investir en loi Monument Historique peut être complexe.
Vous devez déclarer vos revenus en intégrant plusieurs variables : le type de classement de l'immeuble, si celui-ci génère des recettes et leur origine, si vous y habitez ou non.
Pour éviter toute erreur, les conseils d’un professionnel sont opportuns.
Quels conseils retenir pour optimiser son investissement Monuments Historiques ?
Solliciter des subventions octroyées dans le cadre du régime Monument Historique
La Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC) peut subventionner les opérations sur les monuments historiques telles que les travaux d'entretien, de réparation ou de restauration.
La DRAC peut participer au financement des études préalables. Les régions ou les départements peuvent également octroyer des aides cumulables avec celles de l'Etat.
S’appuyer sur un mécénat pouvant intervenir dans le financement des travaux des Monuments Historiques
Le monument historique peut bénéficier de l'appui d'un mécénat pour la réalisation des travaux de restauration.
Ce partenariat doit faire l'objet de la signature d'une convention avec un organisme habilité tel que la Fondation du Patrimoine.
L'immeuble devra alors être conservé pendant au moins 10 ans et être ouvert au public selon les délais réglementaires.
Restaurer un bien répertorié au titre des Monuments Historiques représente une opération d'envergure.
Grâce aux options de défiscalisation en Monuments Historiques, vos charges et dépenses sont allégées.
Le patrimoine Français, placé sous surveillance de l'Etat, peut être restauré dans le respect de l'art et de l'histoire du pays.
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