Crédit immobilier : 4 points clés à vérifier avant de vous engager

Après avoir choisi une proposition de financement, vous devez monter votre dossier. En d'autres termes, vous devez fournir à la banque, l'ensemble des éléments indispensables à la souscription d'un prêt immobilier : vos revenus, votre capacité d'épargne, justifier votre stabilité professionnelle etc.

Une fois les pièces rassemblées et les analyses financières effectuées, la banque donne son accord de principe. Celui-ci est indispensable pour poursuivre votre projet.

Dans la très grande majorité des cas, l'établissement bancaire choisi vous demandera de domicilier tout ou partie de vos revenus sur un compte chez elle.

Après un certain délai (variable selon les banques), vous recevrez votre « offre de prêt officielle ». Ce document, adressé par la banque prêteuse, précise toutes les caractéristiques de votre prêt. Il est obligatoire et il fait l'objet d'une réglementation stricte.

Vous disposez d'un délai d'au moins 10 jours (délai incompressible) pour réfléchir calmement à cette offre de crédit immobilier.

Avant la date d'expiration de l'offre, vous devez la renvoyer signée à la banque pour lui signifier que vous acceptez les termes du prêt. Un mois après la signature de l'acte de vente, vous remboursez votre première mensualité.

Mais avant de signer une offre de crédit, certains points sont à vérifier avant de vous engager sur des années ...

La durée de votre prêt et les mensualités de votre crédit immobilier

En choisissant une durée d'emprunt, vous déterminez le niveau de vos mensualités.

Plus la durée d'emprunt est longue, plus vous paierez d'intérêt.

En effet, plus la durée est longue, plus le risque de défaut de paiement est important pour la banque et il est donc normal qu'en contrepartie, elle se rémunère avec un taux plus élevé.

De fait, plus la durée d'emprunt est longue, plus le coût du crédit est important.

Vous devez avant tout choisir votre durée d'emprunt en fonction de vos capacités de remboursement mensuel.

En raccourcissant la durée, vous augmentez le montant de vos mensualités.

Mais vos échéances choisies doivent suivre votre capacité de remboursement et ne pas être trop écrasantes.

Une charge trop lourde serait pénalisante pour vous et il est dans votre intérêt de choisir des mensualités appropriées à vos revenus.

Sur le net, vous avez la possibilité d'estimer le montant de vos mensualités et donc de connaître la durée de votre emprunt. Ainsi, avant de rencontrer votre conseiller, vous avez à l'avance, une estimation de votre projet immobilier.

Le taux de votre crédit immobilier : fixe ou variable ?

L'avantage principale du taux fixe est sa sécurité.

Vous connaissez dès le départ le montant de vos mensualités, le coût total du crédit et quelque soit l'évolution du marché, le taux et la durée d'emprunt ne varient pas.

Vous pouvez alors gérer votre budget de façon plus efficace.

Le taux du prêt immobilier est fixé à la signature du contrat de prêt et ne varie pas, sauf si vous renégociez votre crédit ou si vous le remboursez par anticipation.

Les taux fixes sont indexés sur l'OAT (Obligations Assimilables du Trésor) 10 ans, les emprunts obligataires de l'État français à 10 ans.

Quant aux taux variables, ils sont révisés périodiquement, en général chaque année à la date anniversaire du prêt, en fonction de l'évolution d'un indice de référence.

Compte tenu du niveau très bas des taux actuel, il n'y a évidemment aucun intérêt à opter pour un crédit immobilier à taux variable.

Même si vous choisissez un prêt immo à taux fixe, vous pouvez tout de même moduler les échéances de crédit.

Le prêt immobilier peut être :

• À échéance constante : Le montant des mensualités est le même pendant toute la durée du prêt.
• À échéance progressif : le montant des mensualités augmente chaque année, selon un rythme décidé à la signature du contrat de prêt.

Par exemple, vous pouvez décider que vos mensualités augmenteront de 2 % par an.

Cette formule permet d'alléger vos mensualités pendant les premières années de remboursement et de les alourdir ensuite pour profiter d'une hausse de vos revenus.

• À échéance modulable : vous avez la possibilité, pendant toute la durée du prêt, d'augmenter ou de diminuer le montant de vos mensualités en fonction de vos rentrées d'argent.

De ce fait, la durée d'emprunt varie. Ces modulations sont bien sûr strictement réglementées.

Le coût total de votre crédit immobilier

Le TEG (Taux Effectif Global) ou TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est le montant total du prêt consenti à l'emprunteur exprimé en pourcentage annuel du montant de ce prêt.

Le TAEG est le TEG annualisé. Il est calculé à partir du taux nominal.

Il prend en compte tous les frais à payer :

• Les frais de dossier.
• Les frais de garantie.
• Les commissions des intermédiaires qui ont permis l'obtention du prêt (le courtier).
• Les frais fiscaux.
• Les frais d'assurance si sa souscription est obligatoire pour l'emprunteur.

L'assurance emprunteur de votre crédit immobilier

Pour couvrir les risques liés aux accidents de la vie, l'organisme prêteur exige une assurance de prêt immobilier, également désigné sous le nom d'assurance crédit ou d'assurance emprunteur.

Cette garantie obligatoire augmente le coût de votre emprunt.

Les contrats d'assurance emprunteur varient en fonction des risques pris en charge et de l'âge de l'assuré.

Le contrat de base demandé par les banques couvre les risques de décès et d'invalidité.

La banque pourra aussi vous demander de souscrire un contrat contenant ses garanties :

• Perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA)
• Incapacité permanente de travail (IPT)
• Incapacité temporaire de travail (ITT)

Les contrats intègrent des délais de carence qui diffèrent en fonction des compagnies d'assurance.

Avant d'obtenir une assurance de crédit immobilier adapté à vos besoins, vous devrez remplir et signer un questionnaire de santé.

Ce document permettra à la compagnie d'assurance d'apprécier le risque qu'elle encourt en vous assurant.

Répondez-y avec sincérité, mentionnez tous vos antécédents médicaux.

Toute fausse déclaration ou réticence entraîne une réduction des indemnités ou, plus grave, la nullité du contrat si la mauvaise foi de l'emprunteur est établi.

L'assurance emprunteur peut représenter jusqu'à 30 % du coût total du crédit immobilier.

Aujourd'hui, elle est réalisé dans 80 % des cas auprès de l'établissement bancaire qui réalise le crédit immobilier.

De plus, il existe une assurance perte d'emploi qui vous couvre si pendant la durée de votre emprunt immobilier, vous êtes en période de chômage.

Un conseil : Souscrivez à l'assurance perte d'emploi car contracter un prêt lorsque l'on est au chômage relève parfois du parcours du combattant.